案(àn)情(qíng)介紹：

某物(wù)業公司與(yǔ)小區(qū)開(kāi)发商签订了(le)《前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)》，为該小區(qū)提(tí)供物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务。合同(tóng)到(dào)期後(hòu)，物(wù)業公司接受業委会(huì)的(de)委托，繼续为小區(qū)提(tí)供物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务，並(bìng)與(yǔ)業委会(huì)签订了(le)为期三(sān)年(nián)的(de)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)》，在(zài)該合同(tóng)期滿後(hòu)物(wù)業公司繼续为小區(qū)提(tí)供物(wù)業服(fú)务。

居(jū)民(mín)徐某在(zài)辦(bàn)理(lǐ)入(rù)住手(shǒu)续後(hòu)接受了(le)物(wù)業公司提(tí)供的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务。但徐某的(de)房(fáng)屋(wū)一(yī)直(zhí)拖欠(qiàn)物(wù)業服(fú)务费长(cháng)达(dá)22个(gè)月(yuè)，共(gòng)計(jì)3000元(yuán)。經(jīng)物(wù)業公司多(duō)次(cì)催要(yào)未果(guǒ)，物(wù)業公司起(qǐ)訴徐某要(yào)求其(qí)支付物(wù)業费。

徐某说(shuō)，雖(suī)然自(zì)己居(jū)住在(zài)小區(qū)内，但是(shì)從未參與(yǔ)过(guò)業主關(guān)于(yú)物(wù)業公司的(de)選聘，而(ér)在(zài)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)》到(dào)期後(hòu)，物(wù)業公司在(zài)管(guǎn)理(lǐ)小區(qū)，但與(yǔ)業主之(zhī)间卻沒(méi)有合同(tóng)，物(wù)業公司也(yě)无法(fǎ)证明(míng)自(zì)身(shēn)盡到(dào)管(guǎn)理(lǐ)小區(qū)的(de)責任。徐某堅持(chí)己見(jiàn)，不(bù)同(tóng)意(yì)交納物(wù)業费。物(wù)業公司提(tí)供了(le)業委会(huì)出(chū)具的(de)证明(míng)，证明(míng)自(zì)身(shēn)在(zài)合同(tóng)到(dào)期後(hòu)持(chí)续为該小區(qū)提(tí)供物(wù)業服(fú)务。作(zuò)为業主，已經(jīng)享受到(dào)物(wù)業服(fú)务卻以(yǐ)沒(méi)有合同(tóng)为由(yóu)拒交物(wù)業费，是(shì)否符合法(fǎ)律规定(dìng)呢?

法(fǎ)院(yuàn)審理(lǐ)：法(fǎ)院(yuàn)認为，公民(mín)、法(fǎ)人的(de)合法(fǎ)民(mín)事(shì)权益应予保護。本(běn)案(àn)中(zhōng)，物(wù)業公司與(yǔ)小區(qū)業委会(huì)签订的(de)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)》系(xì)双(shuāng)方(fāng)真(zhēn)實(shí)意(yì)思(sī)表(biǎo)示，内容符合法(fǎ)律规定(dìng)，法(fǎ)院(yuàn)就(jiù)其(qí)法(fǎ)律效力依法(fǎ)予以(yǐ)确認。徐某作(zuò)为該小區(qū)的(de)業主，該合同(tóng)对(duì)其(qí)发生(shēng)法(fǎ)律效力。

物(wù)業公司已依約履行了(le)基本(běn)的(de)物(wù)業服(fú)务義务，徐某应依約履行交納相应物(wù)業服(fú)务费用(yòng)的(de)合同(tóng)義务。在(zài)双(shuāng)方(fāng)未签订物(wù)業服(fú)务合同(tóng)期间，物(wù)業公司有证據(jù)证明(míng)持(chí)续为小區(qū)提(tí)供物(wù)業服(fú)务，双(shuāng)方(fāng)已形成(chéng)事(shì)實(shí)上(shàng)的(de)合同(tóng)關(guān)系(xì)，徐某应履行交納此(cǐ)段(duàn)期间物(wù)業服(fú)务费的(de)義务。

最(zuì)終(zhōng)，法(fǎ)院(yuàn)判決徐某給(gěi)付物(wù)業公司物(wù)業费3000元(yuán);如(rú)果(guǒ)未按判決指定(dìng)的(de)期间履行給(gěi)付金(jīn)錢(qián)義务，应當依照《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法(fǎ)》规定(dìng)，加倍支付遲延履行期间的(de)債务利息。

前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)对(duì)業主有約束(shù)力嗎?

根(gēn)據(jù)《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)關(guān)于(yú)審理(lǐ)物(wù)業服(fú)务糾紛案(àn)件(jiàn)具體(tǐ)应用(yòng)法(fǎ)律若干(gàn)問(wèn)題(tí)的(de)解(jiě)釋》的(de)规定(dìng)，建設單位(wèi)依法(fǎ)與(yǔ)物(wù)業服(fú)务企業签订的(de)前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，以(yǐ)及(jí)業主委員会(huì)與(yǔ)業主大(dà)会(huì)依法(fǎ)選聘的(de)物(wù)業服(fú)务企業签订的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，对(duì)業主具有約束(shù)力。業主以(yǐ)其(qí)並(bìng)非(fēi)合同(tóng)當事(shì)人为由(yóu)提(tí)出(chū)抗辩(biàn)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)予支持(chí)。

物(wù)業提(tí)供服(fú)务 業主应當交费

首先(xiān)，根(gēn)據(jù)《合同(tóng)法(fǎ)》规定(dìng)，當事(shì)人应當按照約定(dìng)全(quán)面(miàn)履行自(zì)己的(de)義务。其(qí)次(cì)，經(jīng)書(shū)面(miàn)催交，業主无正(zhèng)當理(lǐ)由(yóu)拒絕交納或(huò)者(zhě)在(zài)催告的(de)合理(lǐ)期限内仍未交納物(wù)業费，物(wù)業服(fú)务企業請求業主支付物(wù)業费的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应予支持(chí)。

物(wù)業服(fú)务企業已經(jīng)按照合同(tóng)約定(dìng)以(yǐ)及(jí)相關(guān)规定(dìng)提(tí)供服(fú)务，業主僅以(yǐ)未享受或(huò)者(zhě)无需接受相關(guān)物(wù)業服(fú)务为抗辩(biàn)理(lǐ)由(yóu)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)予支持(chí)。

撰稿  南(nán)陽市(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)協会(huì)秘書(shū)處(chù)