業主陳某住在(zài)三(sān)樓，四(sì)樓的(de)鄰居(jū)李某放(fàng)假期间外(wài)出(chū)。一(yī)天，陳某发現(xiàn)天花(huā)闆開(kāi)始(shǐ)滴(dī)水(shuǐ)，意(yì)識到(dào)四(sì)樓鄰家(jiā)可(kě)能(néng)漏水(shuǐ)了(le)。于(yú)是(shì)，他(tā)便向(xiàng)小區(qū)的(de)物(wù)業公司反(fǎn)映情(qíng)況。然而(ér)，物(wù)業公司稱：四(sì)樓住戶不(bù)在(zài)家(jiā)，不(bù)能(néng)入(rù)室(shì)檢修。結果(guǒ)情(qíng)形越来(lái)越糟，陳某的(de)屋(wū)子里(lǐ)像下(xià)雨(yǔ)一(yī)樣(yàng)，家(jiā)中(zhōng)的(de)天花(huā)闆、家(jiā)具、衣服(fú)、被(bèi)褥(rù)等都受到(dào)不(bù)同(tóng)程度(dù)的(de)損害，其(qí)中(zhōng)一(yī)些(xiē)财産受損相當嚴重，但物(wù)業公司仍堅持(chí)无法(fǎ)維修。

  陳某沒(méi)有辦(bàn)法(fǎ)，只(zhī)好(hǎo)打(dǎ)110電(diàn)話(huà)報警，在(zài)巡警的(de)要(yào)求下(xià)，物(wù)業公司砸開(kāi)四(sì)樓房(fáng)門(mén)，入(rù)内維修。 

  四(sì)樓住戶回(huí)来(lái)後(hòu)，对(duì)物(wù)業公司和(hé)陳某破門(mén)而(ér)入(rù)的(de)行为感(gǎn)到(dào)很惱火，三(sān)方(fāng)矛盾激化(huà)。于(yú)是(shì)，陳某将物(wù)業公司告到(dào)了(le)法(fǎ)院(yuàn)。 

  陳某稱：物(wù)業公司明(míng)知四(sì)樓住戶家(jiā)的(de)水(shuǐ)管(guǎn)爆裂而(ér)一(yī)直(zhí)找(zhǎo)借(jiè)口(kǒu)不(bù)及(jí)时(shí)進(jìn)行維修，以(yǐ)致(zhì)自(zì)己的(de)家(jiā)中(zhōng)的(de)天花(huā)闆、家(jiā)具、衣服(fú)、被(bèi)褥(rù)等都受到(dào)了(le)不(bù)同(tóng)程度(dù)的(de)損害。这(zhè)一(yī)切(qiè)損害系(xì)被(bèi)告不(bù)作(zuò)为所(suǒ)致(zhì)，应承擔因(yīn)此(cǐ)給(gěi)自(zì)己造成(chéng)的(de)損失。 

  物(wù)業公司辩(biàn)稱，四(sì)樓住戶不(bù)在(zài)家(jiā)，公司无权破門(mén)而(ér)入(rù)。不(bù)能(néng)入(rù)室(shì)檢修是(shì)客觀存在(zài)的(de)事(shì)實(shí)，自(zì)己不(bù)应为此(cǐ)事(shì)負責任。 

一(yī)

物(wù)業公司有权破門(mén)而(ér)入(rù) 

  《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)47条(tiáo)第(dì)1款规定(dìng)：物(wù)業服(fú)务企業应當協助做好(hǎo)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)安(ān)全(quán)防範工作(zuò)。发生(shēng)安(ān)全(quán)事(shì)故时(shí)，物(wù)業服(fú)务企業在(zài)采取(qǔ)应急措施的(de)同(tóng)时(shí)，应當及(jí)时(shí)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)報告，協助做好(hǎo)救助工作(zuò)。從該法(fǎ)律规定(dìng)可(kě)知，小區(qū)发生(shēng)安(ān)全(quán)事(shì)故时(shí)，采取(qǔ)应急措施是(shì)物(wù)業公司的(de)法(fǎ)定(dìng)義务。該法(fǎ)律规定(dìng)的(de)应急措施即屬于(yú)緊急避險措施。 

  所(suǒ)謂緊急避險，是(shì)指为了(le)本(běn)人或(huò)者(zhě)第(dì)三(sān)人的(de)人身(shēn)或(huò)财産或(huò)者(zhě)公共(gòng)利益免遭(zāo)正(zhèng)在(zài)发生(shēng)的(de)實(shí)际存在(zài)的(de)危險而(ér)不(bù)得已采取(qǔ)的(de)一(yī)種(zhǒng)加害于(yú)他(tā)人人身(shēn)或(huò)财産的(de)損害行为。緊急避險行为因(yīn)其(qí)保護的(de)利益大(dà)于(yú)所(suǒ)造成(chéng)的(de)損害，具有正(zhèng)義合理(lǐ)性(xìng)，所(suǒ)以(yǐ)被(bèi)我(wǒ)國(guó)法(fǎ)律所(suǒ)認可(kě)。 

  《民(mín)法(fǎ)通(tòng)則》明(míng)确规定(dìng)正(zhèng)當防衛和(hé)緊急避險为抗辩(biàn)的(de)正(zhèng)當理(lǐ)由(yóu)，可(kě)以(yǐ)以(yǐ)此(cǐ)主张(zhāng)具有正(zhèng)當性(xìng)和(hé)合法(fǎ)性(xìng)的(de)侵权行为不(bù)承擔民(mín)事(shì)責任。緊急避險有如(rú)下(xià)幾(jǐ)个(gè)特(tè)征：

  （1）緊急避險的(de)目的(de)是(shì)为了(le)保護公共(gòng)利益、本(běn)人或(huò)他(tā)人的(de)合法(fǎ)民(mín)事(shì)权益

  （2）緊急避險是(shì)对(duì)正(zhèng)在(zài)发生(shēng)的(de)侵害（或(huò)危險）采取(qǔ)相应措施；

  （3）緊急避險施加于(yú)第(dì)三(sān)人，造成(chéng)第(dì)三(sān)人人身(shēn)或(huò)财産的(de)損失；

  （4）緊急避險不(bù)得超过(guò)必要(yào)的(de)限度(dù)；

  （5）即使在(zài)必要(yào)的(de)限度(dù)内的(de)緊急避險，受害的(de)第(dì)三(sān)人原則上(shàng)也(yě)应從受益的(de)一(yī)方(fāng)獲得補償。

二(èr)

陳某的(de)損失应當由(yóu)誰(shéi)来(lái)承擔？ 

  陳某的(de)财産損害是(shì)由(yóu)樓上(shàng)漏水(shuǐ)導致(zhì)的(de)，因(yīn)此(cǐ)四(sì)樓的(de)住戶李某是(shì)直(zhí)接侵权責任人。李某必須对(duì)其(qí)漏水(shuǐ)不(bù)存在(zài)过(guò)错進(jìn)行舉证，否則应承擔全(quán)部(bù)賠償責任。本(běn)案(àn)物(wù)業公司接到(dào)陳某的(de)報告後(hòu)未及(jí)时(shí)采取(qǔ)有效措施阻止損害的(de)发生(shēng)，应當对(duì)其(qí)不(bù)作(zuò)为導致(zhì)陳某損失擴大(dà)的(de)部(bù)分(fēn)承擔賠償責任。物(wù)業公司承擔賠償責任後(hòu)，可(kě)依法(fǎ)向(xiàng)直(zhí)接侵权人追償。 

三(sān)

四(sì)

 提(tí)示 

  物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域发生(shēng)安(ān)全(quán)事(shì)故时(shí)，物(wù)業公司采取(qǔ)应急措施是(shì)法(fǎ)定(dìng)義务，但因(yīn)采取(qǔ)应急措施可(kě)能(néng)会(huì)对(duì)第(dì)三(sān)人人身(shēn)或(huò)财産造成(chéng)損害，所(suǒ)以(yǐ)，物(wù)業公司采取(qǔ)的(de)应急措施不(bù)能(néng)超过(guò)必要(yào)的(de)限度(dù)。同(tóng)时(shí)，物(wù)業公司在(zài)采取(qǔ)应急措施时(shí)应當做好(hǎo)证據(jù)的(de)收(shōu)集與(yǔ)保全(quán)工作(zuò)，以(yǐ)便在(zài)事(shì)後(hòu)的(de)糾紛中(zhōng)，能(néng)夠对(duì)其(qí)采取(qǔ)应急措施的(de)必要(yào)性(xìng)和(hé)合理(lǐ)性(xìng)進(jìn)行舉证。