新(xīn)建小區(qū)尚未成(chéng)立業委会(huì)，當地(dì)居(jū)委会(huì)代(dài)为行使業委会(huì)職責與(yǔ)物(wù)業公司签订的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，对(duì)小區(qū)業主是(shì)否具有約束(shù)力？近(jìn)日(rì)，廣東(dōng)省(shěng)開(kāi)平市(shì)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)審結一(yī)起(qǐ)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)糾紛案(àn)，認定(dìng)涉案(àn)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)合法(fǎ)有效，判決業主李某向(xiàng)物(wù)業公司支付物(wù)業服(fú)务费及(jí)違約金(jīn)。

  涉案(àn)小區(qū)因(yīn)開(kāi)发商合作(zuò)物(wù)業公司合同(tóng)到(dào)期主動(dòng)退(tuì)出(chū)，陷入(rù)无人管(guǎn)理(lǐ)狀态，且(qiě)暫时(shí)未能(néng)選舉産生(shēng)業主委員会(huì)。为保障小區(qū)居(jū)民(mín)正(zhèng)常生(shēng)活，當地(dì)居(jū)委会(huì)征得小區(qū)面(miàn)積以(yǐ)及(jí)人數“双(shuāng)过(guò)半”業主同(tóng)意(yì)，與(yǔ)另(lìng)一(yī)家(jiā)物(wù)業公司签订涉案(àn)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)，約定(dìng)由(yóu)該物(wù)業公司为小區(qū)提(tí)供物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务。事(shì)後(hòu)該小區(qū)業主李某認为，物(wù)業服(fú)务合同(tóng)应由(yóu)開(kāi)发商或(huò)小區(qū)業委会(huì)签订，居(jū)委会(huì)无权代(dài)表(biǎo)小區(qū)業主签約，物(wù)業服(fú)务合同(tóng)不(bù)能(néng)約束(shù)小區(qū)業主，遂拒絕繳納物(wù)業费。經(jīng)多(duō)次(cì)催讨无果(guǒ)，物(wù)業公司向(xiàng)開(kāi)平法(fǎ)院(yuàn)提(tí)起(qǐ)訴訟，請求李某支付拖欠(qiàn)两(liǎng)年(nián)五(wǔ)个(gè)月(yuè)的(de)物(wù)業服(fú)务费和(hé)違約金(jīn)。法(fǎ)院(yuàn)審理(lǐ)後(hòu)認为，在(zài)小區(qū)尚未成(chéng)立業委会(huì)的(de)情(qíng)況下(xià)，居(jū)委会(huì)为保障居(jū)民(mín)正(zhèng)常生(shēng)活，並(bìng)經(jīng)大(dà)多(duō)數住戶同(tóng)意(yì)，代(dài)为行使業委会(huì)的(de)職責，初衷是(shì)为小區(qū)業主提(tí)供基本(běn)的(de)物(wù)業服(fú)务，有利于(yú)廣大(dà)業主的(de)利益，與(yǔ)物(wù)業公司签订的(de)涉案(àn)合同(tóng)合法(fǎ)有效，对(duì)全(quán)體(tǐ)小區(qū)業主具有約束(shù)力。李某實(shí)际接受了(le)物(wù)業公司提(tí)供的(de)服(fú)务，形成(chéng)了(le)事(shì)實(shí)上(shàng)的(de)物(wù)業服(fú)务關(guān)系(xì)。法(fǎ)院(yuàn)遂判決李某向(xiàng)物(wù)業公司支付拖欠(qiàn)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务费14494.18元(yuán)，違約金(jīn)966.12元(yuán)。

  法(fǎ)官说(shuō)法(fǎ)

  物(wù)業服(fú)务合同(tóng)是(shì)我(wǒ)國(guó)民(mín)法(fǎ)典新(xīn)納入(rù)的(de)有名(míng)合同(tóng)，签約主體(tǐ)具有特(tè)殊性(xìng)——根(gēn)據(jù)民(mín)法(fǎ)典规定(dìng)，在(zài)成(chéng)立業主大(dà)会(huì)之(zhī)前(qián)，由(yóu)建設單位(wèi)與(yǔ)物(wù)業服(fú)务人签订前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)；在(zài)成(chéng)立業主大(dà)会(huì)後(hòu)，則由(yóu)業主委員会(huì)與(yǔ)物(wù)業服(fú)务人签订普通(tòng)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)。實(shí)踐中(zhōng)，由(yóu)于(yú)各(gè)種(zhǒng)原因(yīn)，一(yī)些(xiē)小區(qū)遲遲不(bù)能(néng)選舉出(chū)業主委員会(huì)，國(guó)家(jiā)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉(xiāng)建設部(bù)《業主大(dà)会(huì)和(hé)業主委員会(huì)指導规則》第(dì)五(wǔ)十(shí)八(bā)条(tiáo)规定(dìng)，因(yīn)客觀原因(yīn)未能(néng)選舉産生(shēng)業主委員会(huì)，新(xīn)一(yī)屆業主委員会(huì)産生(shēng)之(zhī)前(qián)，可(kě)以(yǐ)由(yóu)物(wù)業所(suǒ)在(zài)地(dì)的(de)居(jū)民(mín)委員会(huì)代(dài)行業主委員会(huì)職責。因(yīn)此(cǐ)，在(zài)特(tè)定(dìng)的(de)情(qíng)況下(xià)，居(jū)委会(huì)可(kě)以(yǐ)代(dài)行業主委員会(huì)職責，对(duì)小區(qū)事(shì)务進(jìn)行一(yī)定(dìng)的(de)管(guǎn)理(lǐ)，如(rú)選聘物(wù)業公司为業主提(tí)供物(wù)業服(fú)务，業主不(bù)得以(yǐ)未接受或(huò)者(zhě)无須接受相關(guān)物(wù)業服(fú)务为由(yóu)拒絕支付物(wù)業费。