案(àn)情(qíng)簡介

莊先(xiān)生(shēng)是(shì)A小區(qū)5--340号(hào)住宅(zhái)業主，該房(fáng)屋(wū)建築面(miàn)積为136.58平方(fāng)米(mǐ)。莊先(xiān)生(shēng)于(yú)2013年(nián)6月(yuè)9日(rì)入(rù)住該小區(qū)，並(bìng)與(yǔ)物(wù)業公司签订了(le)《前(qián)期物(wù)業服(fú)务協議》。該協議約定(dìng)高(gāo)层(céng)普通(tòng)住宅(zhái)物(wù)業服(fú)务费收(shōu)费标(biāo)準为每月(yuè)1.65元(yuán)/平方(fāng)米(mǐ)。每年(nián)12月(yuè)10日(rì)前(qián)按时(shí)交納服(fú)务费，逾期按规定(dìng)收(shōu)繳3%滞納金(jīn)。莊先(xiān)生(shēng)入(rù)住該小區(qū)後(hòu)，只(zhī)繳納了(le)2013年(nián)度(dù)的(de)物(wù)業费。未繳納2014年(nián)度(dù)、2015年(nián)度(dù)、2016年(nián)度(dù)、2017年(nián)度(dù)四(sì)年(nián)物(wù)業费，共(gòng)計(jì)10,816元(yuán)。物(wù)業公司向(xiàng)莊先(xiān)生(shēng)下(xià)达(dá)催繳通(tòng)知書(shū)及(jí)律师(shī)函(hán)，莊先(xiān)生(shēng)仍未繳納物(wù)業费。为此(cǐ)，物(wù)業公司将莊先(xiān)生(shēng)訴至(zhì)法(fǎ)院(yuàn)，要(yào)求其(qí)繳納欠(qiàn)繳的(de)物(wù)業费和(hé)違約金(jīn)。庭審中(zhōng)，莊先(xiān)生(shēng)提(tí)出(chū)小區(qū)服(fú)务不(bù)达(dá)标(biāo)，電(diàn)梯(tī)經(jīng)常損壞等問(wèn)題(tí)。辦(bàn)案(àn)法(fǎ)官于(yú)2018年(nián)3月(yuè)30日(rì)前(qián)往A小區(qū)進(jìn)行了(le)解(jiě)，查看(kàn)情(qíng)況为：該小區(qū)區(qū)域面(miàn)積較大(dà)、住戶衆多(duō)，环(huán)境較複雜；小區(qū)物(wù)業服(fú)务基本(běn)到(dào)位(wèi)，電(diàn)梯(tī)有輕(qīng)微噪音(yīn)，物(wù)業公司已經(jīng)更換電(diàn)梯(tī)維保公司，自(zì)费進(jìn)行了(le)電(diàn)梯(tī)維修，辭退(tuì)了(le)原物(wù)業經(jīng)理(lǐ)，電(diàn)梯(tī)維修及(jí)出(chū)現(xiàn)的(de)問(wèn)題(tí)有較詳细(xì)的(de)記(jì)录(lù)，衛生(shēng)环(huán)境整體(tǐ)上(shàng)較好(hǎo)，小區(qū)内鮮有車輛停放(fàng)，樓道(dào)内較为整潔，但綠(lǜ)化(huà)带(dài)中(zhōng)仍有垃圾，个(gè)别公共(gòng)設施有破損，物(wù)業服(fú)务存在(zài)提(tí)高(gāo)的(de)空(kōng)间。

法(fǎ)院(yuàn)判決

法(fǎ)院(yuàn)審理(lǐ)認为，根(gēn)據(jù)《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)關(guān)于(yú)審理(lǐ)物(wù)業服(fú)务糾紛案(àn)件(jiàn)具體(tǐ)应用(yòng)法(fǎ)律若干(gàn)問(wèn)題(tí)的(de)解(jiě)釋》第(dì)三(sān)条(tiáo)第(dì)一(yī)款规定(dìng)：“物(wù)業服(fú)务企業不(bù)履行或(huò)者(zhě)不(bù)完全(quán)履行物(wù)業服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)的(de)或(huò)者(zhě)法(fǎ)律、法(fǎ)规规定(dìng)以(yǐ)及(jí)相關(guān)行業规範确定(dìng)的(de)維修、養護、管(guǎn)理(lǐ)和(hé)維護義务，業主請求物(wù)業服(fú)务企業承擔繼续履行、采取(qǔ)補救措施或(huò)者(zhě)賠償損失等違約責任的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应予支持(chí)”，第(dì)六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：“經(jīng)書(shū)面(miàn)催繳，業主无正(zhèng)當理(lǐ)由(yóu)拒絕交納或(huò)者(zhě)在(zài)催告的(de)合理(lǐ)期限内仍未交納物(wù)業费的(de)，物(wù)業服(fú)务企業請求業主支付物(wù)業费的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应予支持(chí)。物(wù)業服(fú)务企業已經(jīng)按照合同(tóng)約定(dìng)以(yǐ)及(jí)相關(guān)规定(dìng)提(tí)供服(fú)务，業主僅以(yǐ)未享受或(huò)者(zhě)无須接受相關(guān)物(wù)業服(fú)务为抗辩(biàn)理(lǐ)由(yóu)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)予支持(chí)”，《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)七(qī)条(tiáo)第(dì)（五(wǔ)）項规定(dìng)，業主有義务按时(shí)交納物(wù)業服(fú)务费用(yòng)。莊先(xiān)生(shēng)與(yǔ)物(wù)業公司签订的(de)《前(qián)期物(wù)業服(fú)务協議》中(zhōng)約定(dìng)了(le)物(wù)業公司與(yǔ)莊先(xiān)生(shēng)的(de)相应权利和(hé)義务，也(yě)約定(dìng)了(le)物(wù)業费的(de)收(shōu)费标(biāo)準。莊先(xiān)生(shēng)在(zài)該協議上(shàng)签字(zì)並(bìng)承諾同(tóng)意(yì)承擔違反(fǎn)協議的(de)相应責任，該協議系(xì)双(shuāng)方(fāng)真(zhēn)實(shí)意(yì)思(sī)表(biǎo)示，内容不(bù)違反(fǎn)法(fǎ)律及(jí)行政(zhèng)法(fǎ)规的(de)強(qiáng)制性(xìng)规定(dìng)，应認定(dìng)为有效。物(wù)業公司是(shì)莊先(xiān)生(shēng)所(suǒ)在(zài)小區(qū)的(de)物(wù)業服(fú)务企業，具有物(wù)業收(shōu)费資質(zhì)，並(bìng)且(qiě)已經(jīng)按約定(dìng)履行了(le)物(wù)業服(fú)务義务，莊是(shì)作(zuò)为小區(qū)業主享受物(wù)業公司提(tí)供的(de)物(wù)業服(fú)务，应當履行相应的(de)交费義务，其(qí)未按照約定(dìng)履行給(gěi)付義务，屬于(yú)違約行为，应當承擔繼续履行的(de)違約責任。物(wù)業公司現(xiàn)主张(zhāng)莊先(xiān)生(shēng)应繳納2014年(nián)度(dù)至(zhì)2017年(nián)度(dù)的(de)物(wù)業费10,816元(yuán)有事(shì)實(shí)和(hé)法(fǎ)律依據(jù)，本(běn)院(yuàn)予以(yǐ)支持(chí)。对(duì)物(wù)業公司要(yào)求莊先(xiān)生(shēng)支付違約金(jīn)的(de)訴訟請求本(běn)院(yuàn)予以(yǐ)部(bù)分(fēn)支持(chí)。

律师(shī)分(fēn)析

物(wù)業服(fú)务合同(tóng)是(shì)一(yī)種(zhǒng)綜合性(xìng)服(fú)务合同(tóng)，其(qí)服(fú)务对(duì)象(xiàng)为小區(qū)全(quán)體(tǐ)業主，服(fú)务内容包(bāo)含了(le)小區(qū)内共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)維修養護、公共(gòng)环(huán)境衛生(shēng)的(de)清(qīng)潔、綠(lǜ)化(huà)養護、車輛停放(fàng)管(guǎn)理(lǐ)、安(ān)全(quán)防範、公共(gòng)秩序維護等項目。物(wù)業费的(de)構成(chéng)不(bù)僅包(bāo)含了(le)物(wù)業服(fú)务企業經(jīng)營行为的(de)成(chéng)本(běn)和(hé)利润，還(huán)包(bāo)含了(le)物(wù)業服(fú)务企業提(tí)供上(shàng)述服(fú)务項目所(suǒ)需的(de)一(yī)系(xì)列開(kāi)銷。物(wù)業服(fú)务企業在(zài)某一(yī)方(fāng)面(miàn)的(de)工作(zuò)存在(zài)瑕疵，業主也(yě)应通(tòng)过(guò)合法(fǎ)合理(lǐ)途徑行使权利，而(ér)非(fēi)通(tòng)过(guò)拒付全(quán)部(bù)物(wù)業费的(de)方(fāng)式擴大(dà)矛盾，若小區(qū)業主普遍(biàn)采用(yòng)該方(fāng)式，不(bù)僅会(huì)使正(zhèng)常的(de)物(wù)業服(fú)务難以(yǐ)为繼，也(yě)会(huì)使整个(gè)小區(qū)的(de)物(wù)業服(fú)务陷入(rù)恶性(xìng)循环(huán)，最(zuì)終(zhōng)損害的(de)是(shì)全(quán)體(tǐ)業主的(de)利益。遇到(dào)問(wèn)題(tí)，物(wù)業服(fú)务企業與(yǔ)業主应注意(yì)及(jí)时(shí)沟(gōu)通(tòng)，物(wù)業服(fú)务企業应積极(jí)改進(jìn)服(fú)务質(zhì)量(liàng)，在(zài)自(zì)己職責範圍内盡最(zuì)大(dà)努力滿足業主的(de)合理(lǐ)要(yào)求，業主也(yě)应按期足額交納物(wù)業费。