不(bù)管(guǎn)是(shì)業主還(huán)是(shì)物(wù)業人

大(dà)家(jiā)是(shì)不(bù)是(shì)对(duì)于(yú)房(fáng)子的(de)事(shì)情(qíng)

還(huán)有諸多(duō)的(de)問(wèn)題(tí)？

今天小編就(jiù)幫大(dà)家(jiā)来(lái)解(jiě)答~

我(wǒ)们(men)常常可(kě)以(yǐ)看(kàn)到(dào)这(zhè)樣(yàng)的(de)現(xiàn)象(xiàng)：一(yī)些(xiē)業主因(yīn)为对(duì)小區(qū)的(de)物(wù)業服(fú)务不(bù)滿意(yì)而(ér)拒絕交納物(wù)業费，他(tā)们(men)拒交费用(yòng)的(de)理(lǐ)由(yóu)也(yě)是(shì)多(duō)種(zhǒng)多(duō)樣(yàng)的(de)，有的(de)因(yīn)为小區(qū)环(huán)境衛生(shēng)差、有的(de)因(yīn)为公共(gòng)設施受損沒(méi)人維修、有的(de)因(yīn)为家(jiā)里(lǐ)失竊、還(huán)有的(de)則是(shì)因(yīn)为房(fáng)屋(wū)漏水(shuǐ)等等，因(yīn)为物(wù)業服(fú)务企業未能(néng)解(jiě)決这(zhè)些(xiē)問(wèn)題(tí)所(suǒ)以(yǐ)拒交物(wù)業费。这(zhè)部(bù)分(fēn)業主大(dà)多(duō)認为：“我(wǒ)不(bù)管(guǎn)是(shì)誰(shéi)的(de)責任，我(wǒ)交了(le)物(wù)業费，有事(shì)就(jiù)应該找(zhǎo)物(wù)業服(fú)务企業，他(tā)们(men)解(jiě)決不(bù)了(le)就(jiù)不(bù)交物(wù)業费。”这(zhè)種(zhǒng)想(xiǎng)法(fǎ)无視法(fǎ)律和(hé)契約，随意(yì)放(fàng)大(dà)了(le)物(wù)業服(fú)务企業的(de)責任和(hé)权利，带(dài)有強(qiáng)烈的(de)个(gè)人情(qíng)緒，是(shì)不(bù)理(lǐ)性(xìng)不(bù)科學(xué)的(de)。那(nà)麼(me)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内发生(shēng)的(de)糾紛與(yǔ)矛盾，物(wù)業服(fú)务企業究竟是(shì)否应該承擔責任？首先(xiān)应弄明(míng)白糾紛矛盾的(de)发生(shēng)與(yǔ)物(wù)業服(fú)务之(zhī)间的(de)關(guān)系(xì)，其(qí)次(cì)還(huán)应明(míng)晰物(wù)業服(fú)务的(de)職責、義务界限等内容，本(běn)文(wén)特(tè)整理(lǐ)了(le)一(yī)些(xiē)常識問(wèn)答以(yǐ)供參考。

房(fáng)主

業主有权審查物(wù)業服(fú)务企業的(de)收(shōu)支嗎？

小編

沒(méi)有。只(zhī)有業主委員会(huì)可(kě)以(yǐ)請有關(guān)審計(jì)部(bù)門(mén)進(jìn)行審計(jì)。

因(yīn)为一(yī)般的(de)業主不(bù)具備專業的(de)财务資質(zhì)，即使是(shì)專業财务人員也(yě)无法(fǎ)以(yǐ)个(gè)人身(shēn)份提(tí)供具有合法(fǎ)效力的(de)審計(jì)证明(míng)。

房(fáng)主

物(wù)業企業能(néng)夠对(duì)業主進(jìn)行各(gè)類(lèi)罰款嗎？

小編

不(bù)能(néng)。对(duì)于(yú)業主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行为，物(wù)業企業都不(bù)能(néng)罰款。

罰款是(shì)一(yī)種(zhǒng)行政(zhèng)處(chù)罰行为，只(zhī)有特(tè)定(dìng)的(de)行政(zhèng)執法(fǎ)單位(wèi)才能(néng)对(duì)公民(mín)進(jìn)行罰款，其(qí)他(tā)个(gè)人、企業一(yī)律不(bù)得对(duì)他(tā)人進(jìn)行罰款處(chù)罰。

房(fáng)主

業主家(jiā)中(zhōng)被(bèi)盜，物(wù)業企業是(shì)否一(yī)定(dìng)要(yào)賠償？

小編

要(yào)分(fēn)情(qíng)況讨論。

《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)四(sì)十(shí)七(qī)条(tiáo)，“物(wù)業服(fú)务企業应當協助做好(hǎo)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)安(ān)全(quán)防範工作(zuò)。”但是(shì)，保安(ān)服(fú)务内容不(bù)包(bāo)含对(duì)住戶室(shì)内财産的(de)安(ān)全(quán)保衛工作(zuò)。物(wù)業企業收(shōu)取(qǔ)的(de)保安(ān)费僅用(yòng)于(yú)維持(chí)小區(qū)公共(gòng)秩序和(hé)日(rì)常巡視，並(bìng)非(fēi)是(shì)对(duì)小區(qū)内特(tè)定(dìng)的(de)人、财、物(wù)予以(yǐ)管(guǎn)理(lǐ)。只(zhī)要(yào)保安(ān)服(fú)务达(dá)到(dào)规定(dìng)的(de)要(yào)求，物(wù)業企業就(jiù)沒(méi)有法(fǎ)律責任。

房(fáng)主

住在(zài)底层(céng)的(de)業主需要(yào)交電(diàn)梯(tī)费嗎？

小編

高(gāo)层(céng)住宅(zhái)中(zhōng)的(de)首层(céng)住戶在(zài)沒(méi)有特(tè)殊約定(dìng)的(de)前(qián)提(tí)下(xià)，应該與(yǔ)其(qí)他(tā)樓层(céng)住戶一(yī)樣(yàng)，承擔電(diàn)梯(tī)運行維護费。

一(yī)棟住宅(zhái)按所(suǒ)有权可(kě)划分(fēn)为两(liǎng)部(bù)分(fēn)，即專有部(bù)分(fēn)和(hé)共(gòng)有部(bù)分(fēn)。專有部(bù)分(fēn)是(shì)指各(gè)産权人獨立使用(yòng)的(de)單元(yuán)空(kōng)间，共(gòng)有部(bù)分(fēn)是(shì)指不(bù)屬于(yú)單个(gè)産权人所(suǒ)有而(ér)供全(quán)體(tǐ)産权人使用(yòng)的(de)空(kōng)间、部(bù)位(wèi)、設施和(hé)設備。高(gāo)层(céng)住宅(zhái)的(de)電(diàn)梯(tī)系(xì)統屬共(gòng)有部(bù)分(fēn)中(zhōng)的(de)共(gòng)用(yòng)設備，共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)特(tè)性(xìng)是(shì)：産权上(shàng)屬全(quán)體(tǐ)産权人所(suǒ)有，功能(néng)上(shàng)供全(quán)體(tǐ)産权人使用(yòng)，實(shí)物(wù)形态上(shàng)不(bù)能(néng)分(fēn)割給(gěi)各(gè)産权人。按照我(wǒ)國(guó)現(xiàn)行物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)有關(guān)政(zhèng)策规定(dìng)，住宅(zhái)專有部(bù)分(fēn)由(yóu)産权人自(zì)行負責維護管(guǎn)理(lǐ)，住宅(zhái)共(gòng)有部(bù)分(fēn)由(yóu)物(wù)業服(fú)务企業統一(yī)負責維護管(guǎn)理(lǐ)，其(qí)费用(yòng)由(yóu)全(quán)體(tǐ)産权人分(fēn)攤。自(zì)然，電(diàn)梯(tī)運行維護费用(yòng)也(yě)应由(yóu)全(quán)體(tǐ)産权人分(fēn)攤。

房(fáng)主

物(wù)業应該幫忙代(dài)收(shōu)快(kuài)遞嗎?

小編

一(yī)般情(qíng)況下(xià)，如(rú)果(guǒ)業主沒(méi)有和(hé)物(wù)業企業签订代(dài)收(shōu)代(dài)管(guǎn)協議或(huò)交納保管(guǎn)费用(yòng)，物(wù)管(guǎn)人員或(huò)保安(ān)並(bìng)无義务代(dài)签收(shōu)業主包(bāo)裹

若在(zài)業主授权或(huò)征得業主同(tóng)意(yì)下(xià)代(dài)签收(shōu)了(le)包(bāo)裹，那(nà)麼(me)物(wù)業人員或(huò)保安(ān)就(jiù)必須承擔代(dài)为保管(guǎn)的(de)職責和(hé)義务，假如(rú)这(zhè)一(yī)过(guò)程中(zhōng)不(bù)慎造成(chéng)包(bāo)裹丢失或(huò)損壞，那(nà)麼(me)代(dài)签人就(jiù)需要(yào)承擔相应責任。

房(fáng)主

小區(qū)的(de)車位(wèi)所(suǒ)有权到(dào)底屬于(yú)誰(shéi)？

小編

《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)七(qī)十(shí)三(sān)条(tiáo)规定(dìng)，建築區(qū)划内的(de)道(dào)路，屬于(yú)業主共(gòng)有，但屬于(yú)城(chéng)鎮(zhèn)公共(gòng)道(dào)路的(de)除外(wài)。

建築區(qū)划内的(de)綠(lǜ)地(dì)，屬于(yú)業主共(gòng)有，但屬于(yú)城(chéng)鎮(zhèn)公共(gòng)綠(lǜ)地(dì)或(huò)者(zhě)明(míng)示屬于(yú)个(gè)人的(de)除外(wài)。建築區(qū)划内的(de)其(qí)他(tā)公共(gòng)场(chǎng)所(suǒ)、公用(yòng)設施和(hé)物(wù)業服(fú)务用(yòng)房(fáng)，屬于(yú)業主共(gòng)有。

“《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)七(qī)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng)，建築區(qū)划内，规划用(yòng)于(yú)停放(fàng)汽車的(de)車位(wèi)、車庫应當首先(xiān)滿足業主的(de)需要(yào)。建築區(qū)划内，规划用(yòng)于(yú)停放(fàng)汽車的(de)車位(wèi)、車庫的(de)歸屬，由(yóu)當事(shì)人通(tòng)过(guò)出(chū)售、附贈或(huò)者(zhě)出(chū)租等方(fāng)式約定(dìng)。占用(yòng)業主共(gòng)有的(de)道(dào)路或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)场(chǎng)地(dì)用(yòng)于(yú)停放(fàng)汽車的(de)車位(wèi)，屬于(yú)業主共(gòng)有。”

房(fáng)主

車輛停放(fàng)时(shí)，車主享有什(shén)麼(me)樣(yàng)的(de)权利？假如(rú)車輛丢失，物(wù)業服(fú)务企業应該承擔什(shén)麼(me)樣(yàng)的(de)責任？

小編

車主享有車輛停放(fàng)及(jí)对(duì)物(wù)業人員服(fú)务态度(dù)的(de)投訴权利等。

至(zhì)于(yú)車輛丢失的(de)賠償問(wèn)題(tí),要(yào)看(kàn)具體(tǐ)原因(yīn),如(rú)果(guǒ)物(wù)業人員履行了(le)正(zhèng)常的(de)安(ān)全(quán)防範義务，不(bù)存在(zài)失職情(qíng)形，業主不(bù)能(néng)要(yào)求物(wù)業企業承擔賠償責任。如(rú)果(guǒ)物(wù)業企業有明(míng)顯的(de)失職情(qíng)形，並(bìng)且(qiě)这(zhè)種(zhǒng)失職與(yǔ)業主存在(zài)一(yī)定(dìng)的(de)因(yīn)果(guǒ)關(guān)系(xì)，則物(wù)業企業有可(kě)能(néng)要(yào)承擔一(yī)定(dìng)的(de)賠償責任。

房(fáng)主

業主家(jiā)里(lǐ)跑水(shuǐ)了(le)，物(wù)業应負什(shén)麼(me)責任？

小編

物(wù)業服(fú)务企業以(yǐ)提(tí)供物(wù)業服(fú)务業务为宗旨。

企業所(suǒ)应履行的(de)、承擔的(de)責任、享有的(de)权利均由(yóu)《臨时(shí)管(guǎn)理(lǐ)规約》賦予並(bìng)作(zuò)明(míng)确规定(dìng)。假如(rú)跑水(shuǐ)是(shì)因(yīn)物(wù)業企業違反(fǎn)法(fǎ)律及(jí)相關(guān)的(de)契約规定(dìng)造成(chéng)的(de)，物(wù)業企業应承擔相应的(de)責任，反(fǎn)之(zhī)，則不(bù)应承擔事(shì)故責任。

房(fáng)主

業主委員会(huì)的(de)成(chéng)員必須是(shì)業主嗎？

小編

是(shì)的(de)。

業主委員会(huì)委員应當由(yóu)热(rè)心(xīn)公益事(shì)業、責任心(xīn)強(qiáng)、公正(zhèng)廉潔、具有一(yī)定(dìng)组織協调能(néng)力、能(néng)夠主動(dòng)履行業主義务的(de)業主擔任。業主委員会(huì)委員本(běn)人、配偶及(jí)其(qí)直(zhí)系(xì)親屬不(bù)得在(zài)本(běn)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)物(wù)業服(fú)务企業中(zhōng)兼職或(huò)者(zhě)與(yǔ)該物(wù)業服(fú)务企業有其(qí)他(tā)利害關(guān)系(xì)。

房(fáng)主

業主委員会(huì)可(kě)以(yǐ)與(yǔ)物(wù)業服(fú)务企業解(jiě)除合同(tóng)嗎？

小編

業主委員会(huì)不(bù)可(kě)以(yǐ)擅自(zì)與(yǔ)物(wù)業服(fú)务企業解(jiě)除合同(tóng)。

業主委員会(huì)與(yǔ)物(wù)業服(fú)务企業解(jiě)除合同(tóng)必須經(jīng)業主大(dà)会(huì)授权，即經(jīng)过(guò)全(quán)體(tǐ)業主过(guò)半數同(tóng)意(yì)方(fāng)可(kě)。

房(fáng)主

何时(shí)可(kě)以(yǐ)收(shōu)取(qǔ)物(wù)業服(fú)务费用(yòng)？

小編

房(fáng)屋(wū)交付買(mǎi)受人之(zhī)前(qián)发生(shēng)的(de)物(wù)業服(fú)务费，由(yóu)建設單位(wèi)承擔；房(fáng)屋(wū)交付買(mǎi)受人之(zhī)後(hòu)发生(shēng)的(de)物(wù)業服(fú)务费，由(yóu)買(mǎi)受人按照前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)的(de)物(wù)業服(fú)务收(shōu)费标(biāo)準承擔。

房(fáng)屋(wū)达(dá)到(dào)交付条(tiáo)件(jiàn)，買(mǎi)受人延遲接受房(fáng)屋(wū)交付的(de)，前(qián)款规定(dìng)物(wù)業服(fú)务费发生(shēng)的(de)起(qǐ)止日(rì)期自(zì)建設單位(wèi)催告買(mǎi)受人接受交付的(de)期限結束(shù)次(cì)日(rì)起(qǐ)計(jì)算。建設單位(wèi)不(bù)得與(yǔ)買(mǎi)受人約定(dìng)減免物(wù)業服(fú)务费。任何人不(bù)得以(yǐ)房(fáng)屋(wū)空(kōng)置、沒(méi)有住等理(lǐ)由(yóu)拒交物(wù)業费。

房(fáng)主

不(bù)交物(wù)業费，物(wù)業企業有权停水(shuǐ)停電(diàn)嗎？

小編

供水(shuǐ)、供電(diàn)合同(tóng)的(de)双(shuāng)方(fāng)當事(shì)人为業主與(yǔ)供水(shuǐ)、供電(diàn)公司;物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)双(shuāng)方(fāng)當事(shì)人为業主與(yǔ)物(wù)業企業，两(liǎng)者(zhě)處(chù)于(yú)不(bù)同(tóng)的(de)法(fǎ)律關(guān)系(xì)中(zhōng)。

停水(shuǐ)停電(diàn)的(de)权利是(shì)供水(shuǐ)、供電(diàn)公司的(de)一(yī)項重要(yào)合同(tóng)履行抗辩(biàn)权，物(wù)業企業不(bù)是(shì)供水(shuǐ)供電(diàn)合同(tóng)的(de)主體(tǐ)，自(zì)然不(bù)享有供水(shuǐ)供電(diàn)权。在(zài)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)，約定(dìng)在(zài)業主欠(qiàn)繳物(wù)業费的(de)情(qíng)況下(xià)，物(wù)業企業可(kě)以(yǐ)以(yǐ)停水(shuǐ)停電(diàn)为懲罰手(shǒu)段(duàn)，在(zài)合同(tóng)法(fǎ)上(shàng)屬于(yú)涉他(tā)条(tiáo)款，依據(jù)合同(tóng)相对(duì)性(xìng)原則，这(zhè)種(zhǒng)条(tiáo)款应征得权利人的(de)同(tóng)意(yì)，否則为无效条(tiáo)款，業主反(fǎn)而(ér)可(kě)以(yǐ)追究物(wù)業企業的(de)侵权損害賠償責任。在(zài)这(zhè)種(zhǒng)情(qíng)況下(xià)，如(rú)果(guǒ)物(wù)業企業擅自(zì)停水(shuǐ)停電(diàn)給(gěi)供水(shuǐ)、供電(diàn)公司造成(chéng)損失的(de)，供水(shuǐ)供電(diàn)公司也(yě)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)物(wù)業企業索賠。

房(fáng)主

房(fáng)屋(wū)有質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，業主能(néng)拒交物(wù)業费嗎？

小編

在(zài)物(wù)業服(fú)务法(fǎ)律關(guān)系(xì)中(zhōng)，業主应該向(xiàng)物(wù)業企業給(gěi)付物(wù)業费，業主是(shì)債务人，物(wù)業企業是(shì)債权人;而(ér)在(zài)房(fáng)屋(wū)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系(xì)中(zhōng)，業主是(shì)債权人，開(kāi)发商是(shì)債务人。

業主不(bù)能(néng)要(yào)求物(wù)業企業为開(kāi)发商前(qián)期的(de)建設質(zhì)量(liàng)等問(wèn)題(tí)負責，因(yīn)此(cǐ)不(bù)能(néng)以(yǐ)物(wù)業费来(lái)抵銷前(qián)述遗留問(wèn)題(tí)産生(shēng)的(de)損失。应該按照合同(tóng)約定(dìng)向(xiàng)物(wù)業企業給(gěi)付物(wù)業费。至(zhì)于(yú)前(qián)期出(chū)現(xiàn)的(de)遗留問(wèn)題(tí)，如(rú)果(guǒ)保修服(fú)务可(kě)以(yǐ)解(jiě)決的(de)，通(tòng)过(guò)保修服(fú)务解(jiě)決。保修服(fú)务解(jiě)決不(bù)了(le)的(de)問(wèn)題(tí)或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)非(fēi)保修方(fāng)面(miàn)的(de)問(wèn)題(tí)，应該由(yóu)開(kāi)发商負責解(jiě)決。開(kāi)发商应該按照國(guó)家(jiā)法(fǎ)律、法(fǎ)规、合同(tóng)約定(dìng)等，承擔相应的(de)民(mín)事(shì)責任。

房(fáng)主

交房(fáng)後(hòu)一(yī)直(zhí)未装修，是(shì)否应交納物(wù)業费？

小編

在(zài)物(wù)業企業書(shū)面(miàn)通(tòng)知業主交费後(hòu)，就(jiù)算業主一(yī)直(zhí)未装修居(jū)住，也(yě)应當交納物(wù)業费。

最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)已經(jīng)頒布(bù)了(le)司法(fǎ)解(jiě)釋，《關(guān)于(yú)審理(lǐ)物(wù)業服(fú)务糾紛案(àn)件(jiàn)具體(tǐ)应用(yòng)法(fǎ)律若干(gàn)問(wèn)題(tí)的(de)解(jiě)釋》第(dì)六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：“經(jīng)書(shū)面(miàn)催交，業主无正(zhèng)當理(lǐ)由(yóu)拒絕交納或(huò)者(zhě)在(zài)催告的(de)合理(lǐ)期限内仍未交納物(wù)業费，物(wù)業服(fú)务企業請求業主支付物(wù)業费的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应予支持(chí)。物(wù)業服(fú)务企業已經(jīng)按照合同(tóng)約定(dìng)以(yǐ)及(jí)相關(guān)规定(dìng)提(tí)供服(fú)务，業主僅以(yǐ)未享受或(huò)者(zhě)无需接受相關(guān)物(wù)業服(fú)务为抗辩(biàn)理(lǐ)由(yóu)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)予支持(chí)。”