孫女士等人2010年(nián)買(mǎi)下(xià)朝陽區(qū)羅馬家(jiā)園(yuán)的(de)房(fáng)屋(wū)，但卻都在(zài)2012年(nián)11月(yuè)才收(shōu)樓，比通(tòng)知收(shōu)樓时(shí)间晚(wǎn)了(le)一(yī)年(nián)半到(dào)两(liǎng)年(nián)不(bù)等。孫女士等人認为是(shì)樓房(fáng)不(bù)符合交樓标(biāo)準導致(zhì)延遲收(shōu)樓的(de)，物(wù)業费应按實(shí)际收(shōu)樓时(shí)间開(kāi)始(shǐ)算，物(wù)管(guǎn)公司則認为应按約定(dìng)收(shōu)樓期限開(kāi)始(shǐ)計(jì)算。物(wù)管(guǎn)公司在(zài)催繳无果(guǒ)的(de)情(qíng)況下(xià)提(tí)起(qǐ)訴訟。

記(jì)者(zhě)4月(yuè)8日(rì)從市(shì)中(zhōng)級法(fǎ)院(yuàn)了(le)解(jiě)到(dào)，該案(àn)曆經(jīng)一(yī)年(nián)多(duō)審理(lǐ)，法(fǎ)院(yuàn)終(zhōng)審判令孫女士等人以(yǐ)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)延遲交樓依據(jù)不(bù)足，需支付物(wù)業费和(hé)違約金(jīn)。目前(qián)，該三(sān)宗判決均已生(shēng)效。

案(àn)情(qíng)

業主延遲收(shōu)樓被(bèi)追索物(wù)業费

2010年(nián)7月(yuè)10日(rì)，孫女士與(yǔ)北(běi)京(jīng)市(shì)羅馬假日(rì)房(fáng)地(dì)産開(kāi)发有限公司签订了(le)《商品房(fáng)買(mǎi)賣(mài)合同(tóng)》，購買(mǎi)羅馬家(jiā)園(yuán)A16區(qū)2 期某幢的(de)一(yī)套(tào)房(fáng)屋(wū)，建築面(miàn)積为191.11平方(fāng)米(mǐ)。

不(bù)久，袁女士和(hé)张(zhāng)先(xiān)生(shēng)也(yě)先(xiān)後(hòu)在(zài)該小區(qū)各(gè)買(mǎi)下(xià)一(yī)套(tào)房(fáng)子。

孫女士等人签订的(de)購房(fáng)合同(tóng)里(lǐ)对(duì)收(shōu)樓日(rì)期作(zuò)出(chū)了(le)約定(dìng)，2011 年(nián) 4月(yuè) 30日(rì)为該房(fáng)屋(wū)的(de)交付时(shí)间，如(rú)果(guǒ)因(yīn)買(mǎi)受人逾期沒(méi)有收(shōu)樓，在(zài)開(kāi)发商指定(dìng)的(de)期限屆滿當天，視为已實(shí)际交付買(mǎi)受人使用(yòng)，該商品房(fáng)由(yóu)交付日(rì)（含實(shí)际交付日(rì)）起(qǐ)算其(qí)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费。

羅馬假日(rì)公司于(yú)2010年(nián)11月(yuè)18日(rì)通(tòng)过(guò)信(xìn)函(hán)向(xiàng)孫女士、袁女士发出(chū)收(shōu)樓通(tòng)知書(shū)，安(ān)排他(tā)们(men)10天内收(shōu)樓。张(zhāng)先(xiān)生(shēng)則在(zài)2011年(nián)3月(yuè)被(bèi)通(tòng)知收(shōu)樓。不(bù)过(guò)，孫女士等三(sān)人實(shí)际上(shàng)都在(zài)2012年(nián)11月(yuè)18日(rì)才收(shōu)了(le)樓。

2013年(nián)4月(yuè)15日(rì)，雅居(jū)乐(lè)物(wù)業凱茵分(fēn)公司通(tòng)过(guò)特(tè)快(kuài)專遞向(xiàng)孫女士等人发出(chū)律师(shī)函(hán)，要(yào)求他(tā)们(men)付清(qīng)延期收(shōu)樓拖欠(qiàn)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费10165元(yuán)及(jí)逾期滞納金(jīn)3049元(yuán)。张(zhāng)先(xiān)生(shēng)被(bèi)要(yào)求付6715元(yuán)及(jí)若干(gàn)違約金(jīn)，袁女士被(bèi)要(yào)求付管(guǎn)理(lǐ)费为9101元(yuán)，違約金(jīn)为2730元(yuán)。

2013年(nián)9月(yuè)，物(wù)管(guǎn)公司在(zài)追讨无果(guǒ)的(de)情(qíng)況下(xià)向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)起(qǐ)訴訟，要(yào)求孫女士等三(sān)人付清(qīng)物(wù)業费。

庭審

業主延遲收(shōu)樓誰(shéi)之(zhī)过(guò)？

孫女士等人拒絕支付物(wù)管(guǎn)公司提(tí)出(chū)的(de)相应费用(yòng)，他(tā)们(men)認为是(shì)樓房(fáng)在(zài)收(shōu)樓时(shí)並(bìng)不(bù)符合交付条(tiáo)件(jiàn)。“我(wǒ)们(men)曾多(duō)次(cì)要(yào)求開(kāi)发商提(tí)供房(fáng)産單體(tǐ)验收(shōu)報告、消防验收(shōu)報告和(hé)房(fáng)産竣工验收(shōu)備案(àn)表(biǎo)，但開(kāi)发商一(yī)直(zhí)拒絕提(tí)供。”孫女士在(zài)庭上(shàng)稱，開(kāi)发商庭審时(shí)也(yě)沒(méi)能(néng)提(tí)供商品房(fáng)綜合验收(shōu)備案(àn)表(biǎo)。導致(zhì)商品房(fáng)遲延交付是(shì)開(kāi)发商的(de)过(guò)错，遲延交付期间的(de)物(wù)業费应當由(yóu)開(kāi)发商承擔。

雅居(jū)乐(lè)物(wù)業凱茵分(fēn)公司則答辩(biàn)稱，根(gēn)據(jù)孫女士與(yǔ)開(kāi)发商签订的(de)買(mǎi)賣(mài)合同(tóng)，房(fáng)子已在(zài)約定(dìng)交付期限前(qián)取(qǔ)得了(le)合同(tóng)約定(dìng)的(de)验收(shōu)資料，是(shì)符合交付条(tiáo)件(jiàn)的(de)。物(wù)業公司向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)交了(le)《房(fáng)屋(wū)建築工程和(hé)市(shì)政(zhèng)基礎設施工程竣工验收(shōu)備案(àn)表(biǎo)》等材料，以(yǐ)证實(shí)涉案(àn)工程已辦(bàn)理(lǐ)竣工验收(shōu)備案(àn)，符合合同(tóng)約定(dìng)交樓标(biāo)準。孫女士認为，这(zhè)份備案(àn)表(biǎo)沒(méi)有相關(guān)部(bù)門(mén)加蓋印(yìn)章(zhāng)，並(bìng)不(bù)能(néng)取(qǔ)代(dài)法(fǎ)定(dìng)交付标(biāo)準。

判決

法(fǎ)院(yuàn)認定(dìng)業主依據(jù)不(bù)足

法(fǎ)院(yuàn)到(dào)羅馬家(jiā)園(yuán)调查发現(xiàn)，涉案(àn)商品房(fáng)從2009年(nián)6月(yuè)開(kāi)始(shǐ)具備了(le)供水(shuǐ)供電(diàn)条(tiáo)件(jiàn)、電(diàn)梯(tī)和(hé)地(dì)下(xià)車庫消防等也(yě)在(zài)2010年(nián)7月(yuè)前(qián)验收(shōu)合格了(le)。此(cǐ)外(wài)，2012年(nián)11月(yuè)18日(rì)，张(zhāng)先(xiān)生(shēng)代(dài)孫女士在(zài)《業主收(shōu)樓验收(shōu)表(biǎo)》上(shàng)签名(míng)确認收(shōu)樓，张(zhāng)先(xiān)生(shēng)或(huò)者(zhě)孫女士都沒(méi)有在(zài)《業主收(shōu)樓验收(shōu)表(biǎo)》中(zhōng)注明(míng)涉案(àn)商品房(fáng)在(zài)交付使用(yòng)时(shí)存在(zài)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)。

法(fǎ)院(yuàn)認为，按照孫女士等人與(yǔ)羅馬假日(rì)約定(dìng)的(de)交樓标(biāo)準，涉案(àn)商品房(fáng)經(jīng)过(guò)了(le)勘察單位(wèi)、設計(jì)單位(wèi)、施工單位(wèi)、監理(lǐ)單位(wèi)以(yǐ)及(jí)建設單位(wèi)共(gòng)同(tóng)竣工验收(shōu)，電(diàn)梯(tī)、水(shuǐ)電(diàn)、消防等可(kě)以(yǐ)正(zhèng)常使用(yòng)，这(zhè)说(shuō)明(míng)房(fáng)子在(zài)交樓期限前(qián)已經(jīng)符合了(le)基本(běn)安(ān)全(quán)条(tiáo)件(jiàn)和(hé)基本(běn)居(jū)住要(yào)求。而(ér)孫女士等人稱，他(tā)们(men)在(zài)合同(tóng)約定(dìng)的(de)交樓期限内曾多(duō)次(cì)要(yào)求羅馬假日(rì)公司提(tí)供涉案(àn)商品房(fáng)單體(tǐ)验收(shōu)報告、消防验收(shōu)和(hé)房(fáng)産的(de)竣工验收(shōu)備案(àn)表(biǎo)，該公司一(yī)直(zhí)拒絕提(tí)供，但孫女士等人沒(méi)有提(tí)交相应证據(jù)来(lái)证明(míng)这(zhè)一(yī)事(shì)，应承擔舉证不(bù)能(néng)的(de)法(fǎ)律後(hòu)果(guǒ)。因(yīn)此(cǐ)，法(fǎ)院(yuàn)認定(dìng)孫女士、张(zhāng)先(xiān)生(shēng)和(hé)袁女士等三(sān)人構成(chéng)逾期收(shōu)樓，应支付相应的(de)物(wù)業费和(hé)違約金(jīn)。孫女士等人不(bù)服(fú)判決向(xiàng)市(shì)中(zhōng)院(yuàn)提(tí)起(qǐ)上(shàng)訴。近(jìn)日(rì)，市(shì)中(zhōng)院(yuàn)駁回(huí)上(shàng)訴，維持(chí)原判。目前(qián)，該判決已生(shēng)效。違約金(jīn)。孫女士等人不(bù)服(fú)判決向(xiàng)市(shì)中(zhōng)院(yuàn)提(tí)起(qǐ)上(shàng)訴。近(jìn)日(rì)，市(shì)中(zhōng)院(yuàn)駁回(huí)上(shàng)訴，維持(chí)原判。目前(qián)，該判決已生(shēng)效。