關(guān)于(yú)違章(zhāng)搭建的(de)界定(dìng)

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   目前(qián)，法(fǎ)律法(fǎ)规对(duì)違章(zhāng)搭建沒(méi)有权威的(de)定(dìng)義，一(yī)般理(lǐ)解(jiě)为建造时(shí)違反(fǎn)法(fǎ)律、法(fǎ)规、或(huò)规章(zhāng)的(de)強(qiáng)制性(xìng)规定(dìng)而(ér)建造的(de)建築物(wù)或(huò)構築物(wù)。这(zhè)些(xiē)強(qiáng)制性(xìng)规定(dìng)分(fēn)布(bù)在(zài)大(dà)量(liàng)的(de)法(fǎ)律、法(fǎ)规或(huò)规章(zhāng)中(zhōng)，據(jù)不(bù)完全(quán)統計(jì)有20个(gè)以(yǐ)上(shàng)，例如(rú)：《土(tǔ)地(dì)管(guǎn)理(lǐ)法(fǎ)》、《城(chéng)市(shì)规划法(fǎ)》、《村莊和(hé)集鎮(zhèn)建設管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》、《公路法(fǎ)》、《防洪法(fǎ)》、《民(mín)航法(fǎ)》、《電(diàn)力法(fǎ)》、《畜牧法(fǎ)》、《市(shì)容管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》等等。

違章(zhāng)搭建不(bù)能(néng)簡單的(de)以(yǐ)是(shì)否取(qǔ)得房(fáng)屋(wū)所(suǒ)有权证或(huò)土(tǔ)地(dì)证为界定(dìng)标(biāo)準，应由(yóu)规划、城(chéng)管(guǎn)等政(zhèng)府部(bù)門(mén)通(tòng)过(guò)法(fǎ)定(dìng)程序作(zuò)出(chū)認定(dìng)。

違章(zhāng)搭建由(yóu)哪个(gè)部(bù)門(mén)管(guǎn)

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管(guǎn)理(lǐ)違章(zhāng)搭建的(de)婆婆很多(duō)，在(zài)舉報違章(zhāng)搭建时(shí)一(yī)定(dìng)要(yào)找(zhǎo)对(duì)監管(guǎn)部(bù)門(mén)。法(fǎ)律、法(fǎ)规在(zài)规定(dìng)禁止性(xìng)规定(dìng)的(de)同(tóng)时(shí)，也(yě)相应的(de)规定(dìng)了(le)處(chù)理(lǐ)違法(fǎ)搭建的(de)部(bù)門(mén)，例如(rú)：

《城(chéng)市(shì)规划法(fǎ)》第(dì)六(liù)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng)：“未取(qǔ)得建設工程规划許可(kě)证或(huò)者(zhě)未按照建設工程规划許可(kě)证的(de)规定(dìng)進(jìn)行建設的(de)，由(yóu)縣(xiàn)級以(yǐ)上(shàng)地(dì)方(fāng)人民(mín)政(zhèng)府城(chéng)鄉(xiāng)规划主管(guǎn)部(bù)門(mén)責令停止建設；尚可(kě)采取(qǔ)改正(zhèng)措施消除对(duì)规划實(shí)施的(de)影響的(de)，限期改正(zhèng)，處(chù)建設工程造價百(bǎi)分(fēn)之(zhī)五(wǔ)以(yǐ)上(shàng)百(bǎi)分(fēn)之(zhī)十(shí)以(yǐ)下(xià)的(de)罰款；无法(fǎ)采取(qǔ)改正(zhèng)措施消除影響的(de)，限期拆除，不(bù)能(néng)拆除的(de)，沒(méi)收(shōu)實(shí)物(wù)或(huò)者(zhě)違法(fǎ)收(shōu)入(rù)，可(kě)以(yǐ)並(bìng)處(chù)建設工程造價百(bǎi)分(fēn)之(zhī)十(shí)以(yǐ)下(xià)的(de)罰款。”

《防洪法(fǎ)》规定(dìng)，未經(jīng)水(shuǐ)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)对(duì)其(qí)工程建設方(fāng)案(àn)審查同(tóng)意(yì)或(huò)者(zhě)未按照有關(guān)水(shuǐ)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)審查批準的(de)位(wèi)置、界限，在(zài)河(hé)道(dào)、湖(hú)泊管(guǎn)理(lǐ)範圍内從事(shì)工程設施建設活動(dòng)的(de)，由(yóu)由(yóu)縣(xiàn)級以(yǐ)上(shàng)人民(mín)政(zhèng)府水(shuǐ)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)或(huò)者(zhě)由(yóu)流域管(guǎn)理(lǐ)机構按照國(guó)务院(yuàn)水(shuǐ)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)规定(dìng)的(de)权限處(chù)罰。

《南(nán)京(jīng)市(shì)城(chéng)市(shì)治理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)二(èr)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng)：“发現(xiàn)正(zhèng)在(zài)建設的(de)違法(fǎ)建設行为，城(chéng)市(shì)管(guǎn)理(lǐ)行政(zhèng)執法(fǎ)部(bù)門(mén)或(huò)者(zhě)规划行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)应當立即責令停止建設、限期拆除。當事(shì)人不(bù)停止建設或(huò)者(zhě)逾期不(bù)拆除的(de)，由(yóu)市(shì)、區(qū)、縣(xiàn)人民(mín)政(zhèng)府責成(chéng)有關(guān)部(bù)門(mén)查封(fēng)施工現(xiàn)场(chǎng)，實(shí)施強(qiáng)制拆除。

相關(guān)权利人对(duì)違章(zhāng)搭建行为的(de)救濟方(fāng)式

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对(duì)于(yú)違章(zhāng)搭建行为，相鄰業主、業主委員会(huì)、物(wù)業公司等相關(guān)权利人可(kě)以(yǐ)行駛以(yǐ)下(xià)权利進(jìn)行救濟：

1、 相鄰業主投訴权。对(duì)于(yú)違章(zhāng)搭建行为，相鄰業主有权向(xiàng)城(chéng)市(shì)管(guǎn)理(lǐ)行政(zhèng)執法(fǎ)部(bù)門(mén)或(huò)者(zhě)规划部(bù)門(mén)等相關(guān)政(zhèng)府部(bù)門(mén)進(jìn)行投訴，請求有關(guān)部(bù)門(mén)予以(yǐ)拆除，以(yǐ)排除妨礙，同(tóng)时(shí)相鄰業主還(huán)有权要(yào)求政(zhèng)府部(bù)門(mén)对(duì)違法(fǎ)主體(tǐ)進(jìn)行罰款等行政(zhèng)處(chù)罰。

2、 相鄰業主訴訟权。違章(zhāng)搭建的(de)建築物(wù)、構築物(wù)影響了(le)相鄰業主的(de)通(tòng)風(fēng)、采光、日(rì)照、通(tòng)行等权利或(huò)者(zhě)影響了(le)相鄰業主的(de)人身(shēn)、财産安(ān)全(quán)的(de)，相鄰業主有权依據(jù)《民(mín)法(fǎ)通(tòng)則》第(dì)八(bā)十(shí)三(sān)条(tiáo)、《侵权責任法(fǎ)》的(de)有關(guān)条(tiáo)款向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)起(qǐ)訴訟，請求排除妨礙、恢複原狀或(huò)者(zhě)賠償損失。

3、 業主委員会(huì)权責。業主委員会(huì)，有权也(yě)有義务对(duì)違章(zhāng)搭建行为進(jìn)行劝阻、制止，並(bìng)及(jí)时(shí)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)部(bù)門(mén)進(jìn)行報告，对(duì)于(yú)侵害業主共(gòng)同(tóng)利益的(de)行为，還(huán)可(kě)以(yǐ)依法(fǎ)向(xiàng)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)起(qǐ)違約之(zhī)訴或(huò)侵权之(zhī)訴，請求恢複原狀、排除妨害並(bìng)賠償損失。

4、物(wù)業公司权責。物(wù)業公司有权也(yě)有義务对(duì)違章(zhāng)搭建行为進(jìn)行劝阻、制止，並(bìng)及(jí)时(shí)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)部(bù)門(mén)進(jìn)行報告，对(duì)于(yú)妨礙物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)行为，還(huán)可(kě)以(yǐ)依據(jù)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)或(huò)業主公約的(de)約定(dìng)向(xiàng)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)起(qǐ)違約之(zhī)訴，請求恢複原狀、排除妨害並(bìng)承擔違約責任。

物(wù)業公司處(chù)理(lǐ)違章(zhāng)搭建的(de)義务

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物(wù)業企業应當加強(qiáng)对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域的(de)管(guǎn)理(lǐ)，发現(xiàn)違章(zhāng)搭建行为，有義务依據(jù)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)四(sì)十(shí)六(liù)条(tiáo)规定(dìng)等法(fǎ)规的(de)规定(dìng)進(jìn)行劝阻、制止，並(bìng)及(jí)时(shí)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)報告。

也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，在(zài)遇到(dào)業主違章(zhāng)装修搭建时(shí)，物(wù)業公司一(yī)般应積极(jí)履行三(sān)項義务：一(yī)对(duì)違章(zhāng)装修行为進(jìn)行劝阻；二(èr)是(shì)对(duì)違章(zhāng)搭建行为進(jìn)行制止；三(sān)是(shì)及(jí)时(shí)報告有關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)。

物(wù)業服(fú)务企業对(duì)于(yú)業主違反(fǎn)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)或(huò)者(zhě)法(fǎ)律、法(fǎ)规、管(guǎn)理(lǐ)规約，實(shí)施妨害物(wù)業服(fú)务與(yǔ)管(guǎn)理(lǐ)的(de)行为，可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)起(qǐ)訴業主承擔恢複原狀、停止侵害、排除妨害等相应民(mín)事(shì)責任的(de)。但是(shì)需要(yào)注意(yì)的(de)是(shì)，这(zhè)一(yī)点是(shì)物(wù)業公司的(de)权利，而(ér)不(bù)是(shì)義务。

物(wù)業公司无权強(qiáng)拆違章(zhāng)搭建

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遇到(dào)違章(zhāng)搭建，相鄰業主首先(xiān)想(xiǎng)到(dào)的(de)是(shì)投訴到(dào)物(wù)業，要(yào)求物(wù)業進(jìn)行處(chù)理(lǐ)。但是(shì)物(wù)業公司並(bìng)不(bù)是(shì)行政(zhèng)机關(guān)，沒(méi)有法(fǎ)律的(de)授权，无权采取(qǔ)強(qiáng)制措施。因(yīn)为对(duì)違章(zhāng)搭建采取(qǔ)拆除等強(qiáng)制行为必須由(yóu)行政(zhèng)机關(guān)依據(jù)行政(zhèng)法(fǎ)规定(dìng)的(de)程序進(jìn)行，或(huò)者(zhě)由(yóu)法(fǎ)院(yuàn)依法(fǎ)強(qiáng)制執行，除此(cǐ)之(zhī)外(wài)其(qí)他(tā)任何人都不(bù)可(kě)以(yǐ)進(jìn)行強(qiáng)拆，否則应當賠償損失。

物(wù)業是(shì)否有权以(yǐ)自(zì)己名(míng)義起(qǐ)訴業主，

要(yào)求拆除違章(zhāng)搭建？

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这(zhè)个(gè)問(wèn)題(tí)长(cháng)期存在(zài)争議，在(zài)司法(fǎ)實(shí)踐中(zhōng)也(yě)存在(zài)相反(fǎn)的(de)判決，支持(chí)的(de)法(fǎ)院(yuàn)認为違章(zhāng)搭建行为損害了(le)全(quán)體(tǐ)業主的(de)利益，妨害了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)秩序，物(wù)業公司作(zuò)为提(tí)供物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务的(de)主體(tǐ)，維持(chí)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域的(de)秩序是(shì)其(qí)合同(tóng)義务之(zhī)一(yī)，因(yīn)此(cǐ)物(wù)業公司當然有起(qǐ)訴違章(zhāng)搭建業主的(de)主體(tǐ)資格。反(fǎn)对(duì)的(de)觀点認为，雖(suī)然違章(zhāng)搭建行为損害了(le)全(quán)體(tǐ)業主的(de)利益，但是(shì)並(bìng)未損害物(wù)業公司的(de)利益，故物(wù)業公司无起(qǐ)訴主體(tǐ)資格。笔者(zhě)同(tóng)意(yì)第(dì)一(yī)種(zhǒng)意(yì)見(jiàn)。

但是(shì)需要(yào)注意(yì)的(de)是(shì)，法(fǎ)律、法(fǎ)规对(duì)于(yú)違章(zhāng)搭建行为的(de)界定(dìng)是(shì)概括性(xìng)的(de)，尤其(qí)缺乏專門(mén)針(zhēn)对(duì)城(chéng)市(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)違章(zhāng)搭建行为的(de)界定(dìng)，这(zhè)就(jiù)需要(yào)在(zài)《房(fáng)屋(wū)銷售合同(tóng)》、《（前(qián)期）物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)》或(huò)者(zhě)《業主（臨时(shí)）公約》中(zhōng)对(duì)違章(zhāng)搭建行为進(jìn)行約定(dìng)。

物(wù)業公司處(chù)理(lǐ)違章(zhāng)注意(yì)事(shì)項

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1、通(tòng)过(guò)《前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》、《業主臨时(shí)公約》等文(wén)件(jiàn)明(míng)确对(duì)違章(zhāng)搭建行为進(jìn)行界定(dìng)，对(duì)常見(jiàn)多(duō)发的(de)違章(zhāng)搭建行为作(zuò)出(chū)列舉性(xìng)规定(dìng)，明(míng)确物(wù)業企業的(de)訴訟主體(tǐ)資格。

2、加強(qiáng)装修管(guǎn)理(lǐ)，对(duì)装修現(xiàn)场(chǎng)、屋(wū)面(miàn)、露(lù)台(tái)、庭院(yuàn)等可(kě)能(néng)違章(zhāng)搭建的(de)重点部(bù)位(wèi)的(de)装修加強(qiáng)巡視，一(yī)旦发現(xiàn)破壞房(fáng)屋(wū)承重結構或(huò)違章(zhāng)搭建的(de)苗(miáo)头(tóu)应當及(jí)时(shí)制止，防止其(qí)他(tā)業主效仿，否則一(yī)旦形成(chéng)違章(zhāng)搭建的(de)風(fēng)气(qì)将无法(fǎ)制止，最(zuì)終(zhōng)必将招致(zhì)更过(guò)業主的(de)不(bù)滿。方(fāng)法(fǎ)上(shàng)可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)限制装修人員或(huò)装修材料進(jìn)入(rù)施工現(xiàn)场(chǎng)的(de)方(fāng)式制止違章(zhāng)搭建，並(bìng)及(jí)时(shí)向(xiàng)有關(guān)部(bù)門(mén)報告。

3、聯合業主委員会(huì)或(huò)社區(qū)工作(zuò)人員耐心(xīn)做好(hǎo)違章(zhāng)搭建業主的(de)说(shuō)服(fú)工作(zuò)，说(shuō)服(fú)不(bù)成(chéng)功的(de)应當及(jí)时(shí)向(xiàng)業主发出(chū)整改通(tòng)知書(shū)，並(bìng)向(xiàng)相關(guān)部(bù)門(mén)報告，向(xiàng)相鄰業主通(tòng)告，獲取(qǔ)其(qí)他(tā)業主的(de)支持(chí)。

4、物(wù)業企業接受的(de)是(shì)全(quán)體(tǐ)業主的(de)委托，維護全(quán)體(tǐ)業主的(de)利益。在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内進(jìn)行違章(zhāng)搭建，侵害了(le)其(qí)相鄰各(gè)方(fāng)的(de)正(zhèng)當利益，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業有義务予以(yǐ)劝阻、制止和(hé)及(jí)时(shí)報告。實(shí)踐中(zhōng)物(wù)業公司在(zài)履行上(shàng)述三(sān)項義务时(shí)都必須保留好(hǎo)相關(guān)的(de)证據(jù)，如(rú)果(guǒ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業履行了(le)上(shàng)述義务卻沒(méi)有留下(xià)相關(guān)憑據(jù)，則可(kě)能(néng)日(rì)後(hòu)成(chéng)为其(qí)他(tā)業主拒交管(guǎn)理(lǐ)费的(de)理(lǐ)由(yóu)或(huò)被(bèi)業主認为疏于(yú)管(guǎn)理(lǐ)。

5、雖(suī)然物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)相關(guān)规定(dìng)为物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業設定(dìng)了(le)相關(guān)義务，卻並(bìng)沒(méi)有賦予物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業行政(zhèng)執法(fǎ)权，因(yīn)此(cǐ)物(wù)業企業应慎重采取(qǔ)強(qiáng)制拆除措施。