推動(dòng)物(wù)業行業发生(shēng)“質(zhì)變(biàn)”的(de)、除了(le)疫情(qíng)還(huán)有这(zhè)些(xiē)……

       存量(liàng)时(shí)代(dài)的(de)到(dào)来(lái)将物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業推向(xiàng)舞台(tái)中(zhōng)央。物(wù)業服(fú)务企業乘風(fēng)而(ér)上(shàng)，獲得快(kuài)速发展(zhǎn)。

       站在(zài)二(èr)零(líng)年(nián)代(dài)的(de)起(qǐ)点展(zhǎn)望 21 世紀第(dì)三(sān)个(gè)十(shí)年(nián)，多(duō)元(yuán)業态的(de)布(bù)局(jú)、科技的(de)应用(yòng)、多(duō)種(zhǒng)經(jīng)營的(de)发力及(jí)資本(běn)的(de)注入(rù)，为物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業带(dài)来(lái)「質(zhì)變(biàn)」的(de)可(kě)能(néng)。

       行業规模 500 亿(yì)平，非(fēi)住宅(zhái)拓展(zhǎn)正(zhèng)當时(shí)

       2019 年(nián)，全(quán)行業管(guǎn)理(lǐ)规模超过(guò) 300 亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。

       过(guò)去(qù)的(de)十(shí)年(nián)，僅房(fáng)地(dì)産開(kāi)发年(nián)均貢獻新(xīn)增物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)面(miàn)積 9.7 亿(yì)平，持(chí)续擴充着行業管(guǎn)理(lǐ)體(tǐ)量(liàng)。而(ér)新(xīn)的(de)十(shí)年(nián)，服(fú)务的(de)「新(xīn)场(chǎng)景」正(zhèng)進(jìn)一(yī)步打(dǎ)開(kāi)。

       首先(xiān)，房(fáng)地(dì)産開(kāi)发仍将成(chéng)为物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)體(tǐ)量(liàng)提(tí)升(shēng)的(de)主要(yào)推動(dòng)力。按照过(guò)往城(chéng)鎮(zhèn)化(huà)增速估算，房(fáng)地(dì)産行業仍有 10-15 年(nián)黃金(jīn)发展(zhǎn)期。預計(jì)到(dào) 2030 年(nián)，僅房(fáng)地(dì)産開(kāi)发层(céng)面(miàn)将为物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業提(tí)供近(jìn) 120 亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)增量(liàng)。

       其(qí)次(cì)，随着政(zhèng)府机構改革(gé)不(bù)斷深化(huà)，原本(běn)由(yóu)政(zhèng)府「大(dà)包(bāo)大(dà)揽」的(de)城(chéng)市(shì)及(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)職能(néng)将由(yóu)市(shì)场(chǎng)化(huà)物(wù)業服(fú)务企業承擔，城(chéng)市(shì)服(fú)务具備進(jìn)一(yī)步探索的(de)可(kě)能(néng)。

       最(zuì)後(hòu)，政(zhèng)策性(xìng)的(de)机会(huì)同(tóng)樣(yàng)存在(zài)，如(rú)过(guò)去(qù)的(de)「三(sān)供一(yī)業」分(fēn)離移交及(jí)新(xīn)近(jìn)的(de)軍队營區(qū)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)社会(huì)化(huà)等也(yě)将为物(wù)業服(fú)务企業進(jìn)入(rù)新(xīn)的(de)服(fú)务场(chǎng)景提(tí)供机会(huì)。

       克(kè)而(ér)瑞物(wù)管(guǎn)基于(yú)模型測算，除房(fáng)地(dì)産開(kāi)发带(dài)来(lái)的(de)增量(liàng)外(wài)，相对(duì)于(yú)2018年(nián)，城(chéng)鎮(zhèn)存量(liàng)物(wù)業覆蓋率的(de)提(tí)升(shēng)将带(dài)来(lái)近(jìn) 24 亿(yì) 的(de)增量(liàng)。除房(fáng)地(dì)産開(kāi)发外(wài)，公建、學(xué)校(xiào)等其(qí)他(tā)物(wù)業的(de)增量(liàng)及(jí)覆蓋率的(de)提(tí)升(shēng)也(yě)能(néng)带(dài)来(lái)約 20 亿(yì)的(de)市(shì)场(chǎng)规模；而(ér)企業在(zài)城(chéng)市(shì)服(fú)务、鄉(xiāng)鎮(zhèn)治理(lǐ)等物(wù)業領域積极(jí)探索，有望增加超过(guò) 50 亿(yì)的(de)规模空(kōng)间。

       綜上(shàng)，預計(jì) 2030 年(nián)全(quán)國(guó)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業管(guǎn)理(lǐ)规模或(huò)接近(jìn) 500 亿(yì) 。

       按照 2018 年(nián)度(dù) 500 強(qiáng)物(wù)業服(fú)务企業平均物(wù)業费 3.08 元(yuán)/平米(mǐ)・月(yuè)，並(bìng)考慮一(yī)定(dìng)的(de)物(wù)業费價格增长(cháng)，預計(jì) 2030 年(nián)基礎物(wù)業服(fú)务市(shì)场(chǎng)规模将超过(guò) 2 万(wàn)亿(yì)。從基礎物(wù)業服(fú)务到(dào)增值物(wù)業服(fú)务，整體(tǐ)市(shì)场(chǎng)规模或(huò)会(huì)沖到(dào) 3 万(wàn)亿(yì)。

       上(shàng)市(shì)企業迅速达(dá)百(bǎi)家(jiā)，渠道(dào)向(xiàng) A 股拓宽(kuān)

       步入(rù)房(fáng)地(dì)産的(de)下(xià)半场(chǎng)，資本(běn)市(shì)场(chǎng)对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業伸出(chū)了(le)橄榄枝。在(zài)資本(běn)紅(hóng)利催化(huà)下(xià)，企業通(tòng)过(guò)上(shàng)市(shì)獲取(qǔ)資金(jīn)，並(bìng)将融資用(yòng)于(yú)戰略性(xìng)擴张(zhāng)及(jí)科技升(shēng)級，为自(zì)身(shēn)今後(hòu)的(de)发展(zhǎn)搶占先(xiān)发優勢。

       2020 年(nián)，物(wù)業服(fú)务企業的(de)上(shàng)市(shì)热(rè)潮(cháo)将繼续。克(kè)而(ér)瑞物(wù)管(guǎn)統計(jì)，目前(qián)建業新(xīn)生(shēng)活、興業物(wù)聯、烨星(xīng)集团(tuán)、正(zhèng)榮服(fú)务等公司已向(xiàng)港交所(suǒ)遞交上(shàng)市(shì)申請表(biǎo)，還(huán)有華润置地(dì)、世茂集团(tuán)等多(duō)家(jiā)房(fáng)企也(yě)有物(wù)業分(fēn)拆上(shàng)市(shì)的(de)計(jì)划。詳見(jiàn)克(kè)而(ér)瑞物(wù)管(guǎn) 2019 年(nián)度(dù)總(zǒng)結之(zhī)資本(běn)篇(piān)。

       目前(qián)，新(xīn)三(sān)闆仍有超过(guò) 40 家(jiā)物(wù)業服(fú)务企業，以(yǐ)港股上(shàng)市(shì)盈利要(yào)求为基準測算，約有 8 家(jiā)符合 2020 年(nián)赴港上(shàng)市(shì)的(de)盈利要(yào)求。如(rú)果(guǒ)放(fàng)大(dà)至(zhì)行業 500 強(qiáng)企業，根(gēn)據(jù)類(lèi)似方(fāng)法(fǎ)測算，符合上(shàng)市(shì)标(biāo)準的(de)企業約有 100 多(duō)家(jiā)。

       注：僅根(gēn)據(jù)基礎盈利要(yào)求做測算，2019全(quán)年(nián)數據(jù)为預測數據(jù)

       目前(qián)通(tòng)过(guò) IPO 或(huò)者(zhě)借(jiè)殼(ké)上(shàng)市(shì)的(de)方(fāng)式登录(lù)資本(běn)市(shì)场(chǎng)的(de)内地(dì)物(wù)業服(fú)务企業共(gòng)有 24 家(jiā)，其(qí)中(zhōng) A 股 3 家(jiā)，港股 21 家(jiā)。

       從數量(liàng)上(shàng)看(kàn)，港交所(suǒ)成(chéng)为物(wù)業服(fú)务企業上(shàng)市(shì)首選之(zhī)地(dì)。物(wù)業服(fú)务企業热(rè)衷于(yú)赴港上(shàng)市(shì)，雖(suī)然一(yī)部(bù)分(fēn)原因(yīn)在(zài)于(yú)港交所(suǒ)市(shì)场(chǎng)相对(duì)成(chéng)熟，且(qiě)容易吸引國(guó)际資本(běn)，但更重要(yào)的(de)原因(yīn)恐怕仍是(shì)「迫不(bù)得已」。

       在(zài)「房(fáng)住不(bù)炒」的(de)背景下(xià)，证監会(huì)收(shōu)緊上(shàng)市(shì)房(fáng)企的(de)融資渠道(dào)，附屬于(yú)地(dì)産公司或(huò)與(yǔ)地(dì)産公司關(guān)聯交易比重較大(dà)的(de)物(wù)業公司難以(yǐ)「过(guò)審」。

       不(bù)过(guò)，相对(duì)于(yú)港股市(shì)场(chǎng)， A 股不(bù)僅具備更为廣泛的(de)投資者(zhě)，能(néng)夠有效降低(dī)发行風(fēng)險，後(hòu)期也(yě)易于(yú)得到(dào)真(zhēn)實(shí)的(de)估值和(hé)股價反(fǎn)饋，而(ér)且(qiě)由(yóu)于(yú)較高(gāo)的(de)門(mén)檻，对(duì)登陸 A 股上(shàng)市(shì)的(de)企業而(ér)言，本(běn)身(shēn)就(jiù)是(shì)对(duì)企業實(shí)力的(de)認证。

       在(zài)这(zhè)樣(yàng)的(de)背景下(xià)， 2019 年(nián)以(yǐ)前(qián)僅有南(nán)都物(wù)業一(yī)家(jiā)登陸 A 股。但進(jìn)入(rù) 2019 年(nián)，物(wù)業服(fú)务企業登陸 A 股的(de)數量(liàng)增加。

       從 A 股市(shì)场(chǎng)对(duì)物(wù)業企業的(de)反(fǎn)饋来(lái)看(kàn)，登陸 A 股的(de)企業股價能(néng)獲得較高(gāo)的(de)漲幅。新(xīn)大(dà)正(zhèng)自(zì)上(shàng)市(shì)以(yǐ)来(lái)股價漲幅超过(guò) 140% ，而(ér)招商積餘的(de)表(biǎo)現(xiàn)更加出(chū)色(sè)，股價相对(duì)发行價上(shàng)漲 279% 。

       物(wù)業股在(zài) A 股市(shì)场(chǎng)受热(rè)捧，未来(lái)企業或(huò)将打(dǎ)開(kāi)登陸資本(běn)市(shì)场(chǎng)的(de)新(xīn)通(tòng)道(dào)。

       「收(shōu)並(bìng)購」提(tí)速，向(xiàng)非(fēi)住宅(zhái)及(jí)産業鍊(liàn)延伸

       物(wù)業服(fú)务企業仍在(zài)積极(jí)跑馬圈地(dì)，但基于(yú)競争、盈利及(jí)綜合實(shí)力提(tí)升(shēng)等方(fāng)面(miàn)的(de)考慮，收(shōu)並(bìng)購的(de)目标(biāo)呈現(xiàn)新(xīn)的(de)特(tè)征。

       首先(xiān)，在(zài)收(shōu)購标(biāo)的(de)選擇上(shàng)，企業開(kāi)始(shǐ)傾向(xiàng)于(yú)優質(zhì)的(de)地(dì)方(fāng)性(xìng)非(fēi)住宅(zhái)物(wù)業服(fú)务龍头(tóu)。

       據(jù)中(zhōng)物(wù)研協數據(jù)，500 強(qiáng)企業布(bù)局(jú)住宅(zhái)物(wù)業比例高(gāo)达(dá) 95.6% ，传統的(de)住宅(zhái)物(wù)業市(shì)场(chǎng)格局(jú)已相对(duì)成(chéng)熟，競争較为激烈，企業迫切(qiè)需要(yào)尋找(zhǎo)新(xīn)的(de)发展(zhǎn)空(kōng)间。

       從近(jìn)期企業動(dòng)作(zuò)来(lái)看(kàn)，雅生(shēng)活、碧桂園(yuán)服(fú)务、佳兆(zhào)業美(měi)好(hǎo)等企業均通(tòng)过(guò)收(shōu)購專注于(yú)非(fēi)住宅(zhái)物(wù)業服(fú)务的(de)公司，布(bù)局(jú)政(zhèng)府、公建、商業及(jí)産業園(yuán)區(qū)物(wù)業。

       此(cǐ)外(wài)，企業亦傾向(xiàng)于(yú)圍繞相關(guān)産業鍊(liàn)布(bù)局(jú)，提(tí)高(gāo)橫向(xiàng)服(fú)务能(néng)力。

       國(guó)际龍头(tóu)物(wù)業企業如(rú)索迪斯、永旺永乐(lè)等，其(qí)通(tòng)过(guò)收(shōu)購遊船服(fú)务、餐饮服(fú)务、家(jiā)居(jū)護理(lǐ)等公司實(shí)現(xiàn)橫向(xiàng)多(duō)元(yuán)发展(zhǎn)，取(qǔ)得了(le)巨大(dà)的(de)成(chéng)功。國(guó)内也(yě)有綠(lǜ)城(chéng)服(fú)务等企業在(zài)橫向(xiàng)服(fú)务上(shàng)進(jìn)行了(le)豐富的(de)布(bù)局(jú)。

       與(yǔ)國(guó)际成(chéng)熟企業对(duì)比，物(wù)業服(fú)务企業橫向(xiàng)擴充與(yǔ)縱向(xiàng)深耕一(yī)起(qǐ)，为未来(lái)发展(zhǎn)打(dǎ)開(kāi)新(xīn)的(de)空(kōng)间。

       智慧物(wù)業「摸石(dàn)头(tóu)过(guò)河(hé)」，多(duō)種(zhǒng)經(jīng)營急需破局(jú)

       智慧物(wù)業方(fāng)面(miàn)，經(jīng)过(guò)一(yī)段(duàn)探索後(hòu)，開(kāi)始(shǐ)走(zǒu)入(rù)深水(shuǐ)區(qū)，「摸石(dàn)头(tóu)过(guò)河(hé)」成(chéng)为重要(yào)特(tè)征。

       首先(xiān)，社區(qū)场(chǎng)景更加複雜对(duì)技術(shù)落(là)地(dì)提(tí)出(chū)更高(gāo)要(yào)求。智慧社區(qū)内各(gè)項技術(shù)與(yǔ)服(fú)务更加趨向(xiàng)融合，场(chǎng)景的(de)豐富，需要(yào)更密集的(de)技術(shù)注入(rù)。

       其(qí)次(cì)，如(rú)何篩選合适的(de)技術(shù)並(bìng)與(yǔ)具體(tǐ)的(de)场(chǎng)景結合，考验企業的(de)模式設計(jì)能(néng)力。合适的(de)模式应以(yǐ)業主需求为導向(xiàng)，为同(tóng)一(yī)客戶提(tí)供具備連(lián)貫體(tǐ)验的(de)産品。

       最(zuì)後(hòu)，物(wù)業服(fú)务企業在(zài)推進(jìn)智慧服(fú)务时(shí)面(miàn)臨決策困境。在(zài)動(dòng)辄數百(bǎi)甚至(zhì)數千(qiān)小區(qū)的(de)管(guǎn)理(lǐ)规模下(xià)，如(rú)何确保整體(tǐ)戰略的(de)方(fāng)向(xiàng)不(bù)偏離，如(rú)何測算成(chéng)本(běn)投入(rù)的(de)合理(lǐ)程度(dù)，成(chéng)为想(xiǎng)要(yào)在(zài)智慧服(fú)务領域有所(suǒ)作(zuò)为的(de)企業面(miàn)臨的(de)重大(dà)決策問(wèn)題(tí)。

       多(duō)種(zhǒng)經(jīng)營方(fāng)面(miàn)，对(duì)增值服(fú)务潛力的(de)「过(guò)度(dù)乐(lè)觀」實(shí)际上(shàng)較早(zǎo)透支了(le)对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業成(chéng)长(cháng)空(kōng)间的(de)預期。

       據(jù)克(kè)而(ér)瑞測算數據(jù)顯示，2018 年(nián)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業来(lái)自(zì)于(yú)社區(qū)服(fú)务的(de)真(zhēn)實(shí)收(shōu)入(rù)僅在(zài) 600 亿(yì)左(zuǒ)右(yòu)，與(yǔ)「万(wàn)亿(yì)」空(kōng)间相去(qù)甚遠(yuǎn)，社區(qū)增值服(fú)务潛力亟待挖掘。

       從業务邏輯上(shàng)看(kàn)，企業不(bù)一(yī)定(dìng)必須依賴增值服(fú)务實(shí)現(xiàn)業績成(chéng)长(cháng)。目前(qián)行業正(zhèng)在(zài)规模成(chéng)长(cháng)期，规模擴张(zhāng)带(dài)来(lái)的(de)收(shōu)入(rù)增长(cháng)一(yī)段(duàn)时(shí)间内仍会(huì)保持(chí)。

       但随着规模增长(cháng)進(jìn)入(rù)穩定(dìng)期，基礎物(wù)業费的(de)天花(huā)闆顯而(ér)易見(jiàn)，为了(le)保持(chí)行業持(chí)续增长(cháng)，对(duì)經(jīng)營業务的(de)「深挖」是(shì)必然。

       當前(qián)，雖(suī)然企業都在(zài)布(bù)局(jú)經(jīng)營業务，但盈利能(néng)力較弱(ruò)，盲目跟風(fēng)，布(bù)局(jú)與(yǔ)自(zì)身(shēn)資源不(bù)匹(pǐ)配的(de)業务的(de)情(qíng)況並(bìng)不(bù)鮮見(jiàn)。比如(rú)，布(bù)局(jú)新(xīn)零(líng)售領域，卻缺乏供应渠道(dào)及(jí)品類(lèi)優勢；团(tuán)購業务仍依賴季节(jié)性(xìng)、偶发性(xìng)的(de)消费行为，難以(yǐ)支撑企業的(de)长(cháng)期穩定(dìng)增长(cháng)。

       面(miàn)向(xiàng)未来(lái)，物(wù)業服(fú)务企業有望更聚焦自(zì)身(shēn)具有核心(xīn)優勢和(hé)資源的(de)業务，在(zài)成(chéng)长(cháng)性(xìng)較高(gāo)的(de)新(xīn)領域培育業务競争力，實(shí)現(xiàn)業务結構的(de)優化(huà)和(hé)轉(zhuǎn)型。

       行業集中(zhōng)度(dù)快(kuài)速上(shàng)升(shēng)，企業间分(fēn)化(huà)加劇

       首先(xiān)，企業在(zài)规模上(shàng)的(de)分(fēn)化(huà)現(xiàn)象(xiàng)将加劇。

       2019 年(nián)百(bǎi)強(qiáng)物(wù)業服(fú)务企業规模集中(zhōng)度(dù)僅为三(sān)成(chéng)左(zuǒ)右(yòu)，但通(tòng)过(guò)較強(qiáng)的(de)内生(shēng)增长(cháng)能(néng)力並(bìng)結合收(shōu)並(bìng)購，預計(jì)未来(lái)十(shí)年(nián)，百(bǎi)強(qiáng)物(wù)業服(fú)务企業市(shì)场(chǎng)集中(zhōng)度(dù)将快(kuài)速升(shēng)至(zhì) 60% 。小企業被(bèi)整合的(de)趨勢将凸顯。

       其(qí)次(cì)，企業在(zài)資本(běn)市(shì)场(chǎng)的(de)表(biǎo)現(xiàn)也(yě)将分(fēn)化(huà)。

       以(yǐ)不(bù)同(tóng)背景来(lái)梳理(lǐ)上(shàng)市(shì)物(wù)業服(fú)务企業在(zài)資本(běn)市(shì)场(chǎng)的(de)表(biǎo)現(xiàn)，關(guān)聯開(kāi)发企業且(qiě)操盤面(miàn)積位(wèi)列 50 強(qiáng)的(de)物(wù)業企業年(nián)内股價漲幅較高(gāo)，而(ér)母公司開(kāi)发能(néng)力不(bù)強(qiáng)或(huò)獨立第(dì)三(sān)方(fāng)物(wù)業服(fú)务企業的(de)股價多(duō)數出(chū)現(xiàn)下(xià)跌。

       不(bù)難发現(xiàn)，資本(běn)市(shì)场(chǎng)对(duì)上(shàng)市(shì)物(wù)業企業更加理(lǐ)性(xìng)。物(wù)業服(fú)务企業的(de)管(guǎn)理(lǐ)面(miàn)積成(chéng)为企業发展(zhǎn)潛力最(zuì)直(zhí)接的(de)支撑。

       因(yīn)此(cǐ)，土(tǔ)儲面(miàn)積大(dà)的(de)開(kāi)发企業旗(qí)下(xià)的(de)物(wù)業公司更容易獲得資本(běn)市(shì)场(chǎng)的(de)青(qīng)睐。而(ér)对(duì)于(yú)第(dì)三(sān)方(fāng)物(wù)業公司而(ér)言，更需要(yào)強(qiáng)大(dà)的(de)市(shì)场(chǎng)化(huà)拓展(zhǎn)能(néng)力及(jí)收(shōu)並(bìng)購力度(dù)，從而(ér)保证管(guǎn)理(lǐ)面(miàn)積的(de)持(chí)续擴张(zhāng)。

       除了(le)规模和(hé)資本(běn)，基于(yú)服(fú)务能(néng)力、商業模式、業务布(bù)局(jú)等方(fāng)面(miàn)的(de)競争才剛剛開(kāi)始(shǐ)，这(zhè)也(yě)必将拉開(kāi)物(wù)業服(fú)务企業之(zhī)间的(de)差距，在(zài)提(tí)升(shēng)行業整體(tǐ)能(néng)級的(de)同(tóng)时(shí)誕生(shēng)一(yī)批明(míng)星(xīng)企業，並(bìng)淘汰更多(duō)不(bù)能(néng)看(kàn)到(dào)並(bìng)拥抱變(biàn)革(gé)的(de)企業。

       如(rú)果(guǒ)说(shuō)企業的(de)跑馬圈地(dì)推動(dòng)了(le)行業的(de)「量(liàng)變(biàn)」，站在(zài)新(xīn)起(qǐ)点，科技、資本(běn)、多(duō)元(yuán)業态及(jí)多(duō)種(zhǒng)經(jīng)營的(de)不(bù)斷演進(jìn)，使企業发展(zhǎn)更回(huí)歸塑造「美(měi)好(hǎo)生(shēng)活」的(de)本(běn)源。

       我(wǒ)们(men)相信(xìn)，摈弃了(le)「物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)」的(de)單一(yī)定(dìng)位(wèi)，在(zài)「生(shēng)活服(fú)务」的(de)想(xiǎng)象(xiàng)之(zhī)下(xià)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業在(zài)新(xīn)十(shí)年(nián)存在(zài)更多(duō)「質(zhì)變(biàn)」的(de)可(kě)能(néng)。