人民(mín)日(rì)報剖析“勁松模式”：引入(rù)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ) 探索共(gòng)商共(gòng)治推進(jìn)小區(qū)改造

       12月(yuè)6日(rì)，人民(mín)日(rì)報在(zài)头(tóu)版刊(kān)登了(le)題(tí)为《勁松北(běi)社區(qū) 安(ān)居(jū)更乐(lè)居(jū)》的(de)報道(dào)，詳细(xì)闡述了(le)勁松北(běi)社區(qū)從40多(duō)年(nián)樓龄的(de)老(lǎo)旧(jiù)小區(qū)到(dào)有机更新(xīn)示範區(qū)的(de)華麗轉(zhuǎn)變(biàn)，肯定(dìng)了(le)勁松北(běi)社區(qū)“先(xiān)嘗後(hòu)買(mǎi)”引進(jìn)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务的(de)做法(fǎ)。深刻剖析了(le)“勁松模式”的(de)形成(chéng)和(hé)发展(zhǎn)。

       距繁華的(de)北(běi)京(jīng)商务中(zhōng)心(xīn)區(qū)一(yī)步之(zhī)遙，有一(yī)片(piàn)“无物(wù)業、少(shǎo)配套(tào)、缺管(guǎn)理(lǐ)”的(de)老(lǎo)旧(jiù)小區(qū)——建于(yú)上(shàng)世紀70年(nián)代(dài)的(de)勁松北(běi)社區(qū)，就(jiù)在(zài)这(zhè)里(lǐ)。改造老(lǎo)旧(jiù)小區(qū)，如(rú)何在(zài)过(guò)去(qù)“修道(dào)路、调管(guǎn)線(xiàn)、加保温(wēn)、增電(diàn)梯(tī)、改造外(wài)立面(miàn)”等基礎上(shàng)，全(quán)面(miàn)提(tí)升(shēng)居(jū)民(mín)生(shēng)活質(zhì)量(liàng)，形成(chéng)长(cháng)效管(guǎn)理(lǐ)机制，成(chéng)为北(běi)京(jīng)全(quán)面(miàn)建成(chéng)小康社会(huì)中(zhōng)的(de)關(guān)鍵小事(shì)、民(mín)生(shēng)實(shí)事(shì)。

       北(běi)京(jīng)市(shì)朝陽區(qū)以(yǐ)“黨建引領、居(jū)民(mín)共(gòng)治”为抓手(shǒu)，率先(xiān)在(zài)勁松北(běi)社區(qū)试点引入(rù)社会(huì)資本(běn)改造老(lǎo)旧(jiù)小區(qū)。由(yóu)规划师(shī)、建築师(shī)、景觀設計(jì)师(shī)、管(guǎn)理(lǐ)团(tuán)队聯手(shǒu)，整體(tǐ)改造小區(qū)公共(gòng)設施，引入(rù)高(gāo)标(biāo)準物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)，建立居(jū)民(mín)共(gòng)商共(gòng)治新(xīn)机制。试点一(yī)年(nián)半，出(chū)現(xiàn)了(le)“配套(tào)先(xiān)進(jìn)、街(jiē)巷干(gàn)淨、停車有序、管(guǎn)理(lǐ)智能(néng)、居(jū)民(mín)乐(lè)居(jū)”的(de)喜人變(biàn)化(huà)，探索出(chū)改造老(lǎo)旧(jiù)小區(qū)的(de)一(yī)些(xiē)新(xīn)辦(bàn)法(fǎ)。

       丨黨建引領，聚焦問(wèn)題(tí)听(tīng)民(mín)意(yì)

       勁松北(běi)社區(qū)听(tīng)取(qǔ)居(jū)民(mín)意(yì)見(jiàn)，做得格外(wài)细(xì)、格外(wài)實(shí)。

       第(dì)一(yī)輪

       是(shì)事(shì)前(qián)摸底，重点在(zài)怎麼(me)改

       區(qū)里(lǐ)、街(jiē)道(dào)、社區(qū)等黨員干(gàn)部(bù)沉到(dào)基层(céng)，听(tīng)到(dào)的(de)是(shì)“高(gāo)低(dī)並(bìng)存”的(de)群(qún)衆期盼：改造费用(yòng)要(yào)低(dī)，改造标(biāo)準要(yào)高(gāo)；收(shōu)费标(biāo)準要(yào)低(dī)，服(fú)务标(biāo)準要(yào)高(gāo)。那(nà)麼(me)“錢(qián)從哪里(lǐ)来(lái)”？朝陽區(qū)提(tí)出(chū)“引入(rù)社会(huì)資本(běn)”。

       第(dì)二(èr)輪

       是(shì)項目合作(zuò)达(dá)成(chéng)前(qián)的(de)下(xià)沉调研

       重点在(zài)改什(shén)麼(me)

       街(jiē)道(dào)、社區(qū)與(yǔ)入(rù)驻企業專業团(tuán)队一(yī)起(qǐ)，先(xiān)用(yòng)了(le)5个(gè)多(duō)月(yuè)走(zǒu)訪居(jū)民(mín)听(tīng)取(qǔ)意(yì)見(jiàn)，对(duì)社區(qū)資源進(jìn)行全(quán)面(miàn)踏勘规划。勁松北(běi)社區(qū)的(de)一(yī)、二(èr)區(qū)共(gòng)有居(jū)民(mín)3605戶，36.9%是(shì)60歲以(yǐ)上(shàng)的(de)老(lǎo)年(nián)人，37%是(shì)在(zài)此(cǐ)租房(fáng)的(de)年(nián)輕(qīng)人。“不(bù)同(tóng)的(de)人群(qún)，需求不(bù)同(tóng)。”以(yǐ)引入(rù)便民(mín)業态为例，中(zhōng)老(lǎo)年(nián)人希望增加菜市(shì)场(chǎng)、社區(qū)食堂、早(zǎo)餐店(diàn)、理(lǐ)发店(diàn)和(hé)生(shēng)活超市(shì)，以(yǐ)便利居(jū)家(jiā)生(shēng)活为主。青(qīng)年(nián)人希望增加社區(qū)健身(shēn)房(fáng)、餐饮店(diàn)和(hé)代(dài)收(shōu)快(kuài)遞、外(wài)賣(mài)等服(fú)务。

      改造項目团(tuán)队負責人劉楚回(huí)憶：“僅考察便民(mín)業态，我(wǒ)们(men)就(jiù)先(xiān)後(hòu)走(zǒu)訪了(le)2380名(míng)居(jū)民(mín)。”

       第(dì)三(sān)輪

       是(shì)決定(dìng)選擇哪家(jiā)企業来(lái)改造運營

       企業就(jiù)改造方(fāng)案(àn)舉行了(le)一(yī)场(chǎng)“路演”，項目团(tuán)队準備充分(fēn)，和(hé)居(jū)民(mín)对(duì)話(huà)真(zhēn)誠、细(xì)致(zhì)、具體(tǐ)，最(zuì)終(zhōng)選出(chū)願景集团(tuán)與(yǔ)勁松街(jiē)道(dào)签订了(le)協議。

       充分(fēn)发揮各(gè)級黨组織作(zuò)用(yòng)，深入(rù)做好(hǎo)群(qún)衆工作(zuò)，高(gāo)度(dù)尊(zūn)重居(jū)民(mín)意(yì)願，是(shì)讓改造得以(yǐ)順利進(jìn)行的(de)基礎。听(tīng)取(qǔ)居(jū)民(mín)意(yì)見(jiàn)貫穿了(le)項目改造全(quán)过(guò)程。社區(qū)黨委成(chéng)立了(le)由(yóu)各(gè)類(lèi)代(dài)表(biǎo)40餘人组成(chéng)、黨員占比80%的(de)議事(shì)小组，包(bāo)樓問(wèn)需，彙集民(mín)智，方(fāng)案(àn)随时(shí)微调優化(huà)。

       丨匠心(xīn)改造，社会(huì)資本(běn)進(jìn)社區(qū)

       2019年(nián)4月(yuè)起(qǐ)，願景集团(tuán)先(xiān)後(hòu)投入(rù)資金(jīn)近(jìn)3000万(wàn)元(yuán)，对(duì)勁松北(běi)社區(qū)的(de)公共(gòng)空(kōng)间、服(fú)务業态、社區(qū)文(wén)化(huà)等21大(dà)類(lèi)51个(gè)項目實(shí)施改造提(tí)升(shēng)。專業的(de)规划师(shī)、設計(jì)师(shī)、管(guǎn)理(lǐ)团(tuán)队多(duō)方(fāng)協同(tóng)作(zuò)業，精心(xīn)實(shí)施。

       改造後(hòu)的(de)小公園(yuán)，清(qīng)新(xīn)宜人。赭紅(hóng)色(sè)跑道(dào)环(huán)繞四(sì)周，乒乓球桌(zhuō)、兒童滑梯(tī)、棋牌(pái)桌(zhuō)一(yī)应俱全(quán)。木質(zhì)圍廊邊(biān)，三(sān)三(sān)两(liǎng)两(liǎng)的(de)居(jū)民(mín)閑坐聊天。

       昔日(rì)破旧(jiù)的(de)自(zì)行車棚，如(rú)今有了(le)双(shuāng)层(céng)停車架、智能(néng)充電(diàn)樁、自(zì)動(dòng)滅火器，還(huán)配了(le)24小时(shí)監控。“停車费還(huán)沒(méi)漲。”居(jū)民(mín)程麗介紹，节(jié)省(shěng)出(chū)的(de)空(kōng)间改造成(chéng)了(le)便民(mín)商店(diàn)，“修鎖配鑰匙、修電(diàn)器、洗衣服(fú)，服(fú)务可(kě)全(quán)了(le)。”

       願景集团(tuán)副總(zǒng)設計(jì)师(shī)江曼说(shuō)，整个(gè)改造提(tí)升(shēng)，包(bāo)括规划設計(jì)與(yǔ)交通(tòng)组織優化(huà)、園(yuán)林(lín)景觀提(tí)升(shēng)、增設消防安(ān)防設施、架空(kōng)線(xiàn)入(rù)地(dì)、增加基礎配套(tào)及(jí)标(biāo)識系(xì)統、引入(rù)專業物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)和(hé)社區(qū)便民(mín)商業等内容，通(tòng)过(guò)有机更新(xīn)的(de)方(fāng)式，讓老(lǎo)旧(jiù)小區(qū)煥发青(qīng)春。

       引入(rù)社会(huì)力量(liàng)，不(bù)僅解(jiě)決了(le)資金(jīn)問(wèn)題(tí)，還(huán)通(tòng)过(guò)市(shì)场(chǎng)化(huà)運作(zuò)，提(tí)升(shēng)了(le)老(lǎo)旧(jiù)小區(qū)的(de)物(wù)業服(fú)务水(shuǐ)平。在(zài)勁松北(běi)社區(qū)，除了(le)日(rì)常的(de)24小时(shí)安(ān)保和(hé)环(huán)境保潔，居(jū)民(mín)的(de)各(gè)項服(fú)务需求，只(zhī)需一(yī)个(gè)電(diàn)話(huà)，3分(fēn)鐘(zhōng)内受理(lǐ)，10分(fēn)鐘(zhōng)内上(shàng)門(mén)。

       丨“先(xiān)嘗後(hòu)買(mǎi)”，共(gòng)商共(gòng)治謀长(cháng)遠(yuǎn)

       改造完成(chéng)後(hòu)，企業如(rú)何回(huí)收(shōu)投資？管(guǎn)理(lǐ)如(rú)何可(kě)持(chí)续发展(zhǎn)？勁松北(běi)社區(qū)的(de)回(huí)答是(shì)：“共(gòng)商共(gòng)治”。

       精心(xīn)經(jīng)營，盤活存量(liàng)資産，居(jū)民(mín)心(xīn)里(lǐ)有本(běn)“明(míng)白賬”。勁松街(jiē)道(dào)黨工委副書(shū)記(jì)、辦(bàn)事(shì)處(chù)主任劉勝介紹，勁松北(běi)社區(qū)将騰退(tuì)的(de)低(dī)效房(fáng)産交給(gěi)企業来(lái)改造運營。哪些(xiē)行業能(néng)入(rù)驻，如(rú)何經(jīng)營、利润多(duō)少(shǎo)，一(yī)笔笔賬都是(shì)透明(míng)的(de)。

       “先(xiān)嘗後(hòu)買(mǎi)”，收(shōu)取(qǔ)物(wù)業费用(yòng)，居(jū)民(mín)心(xīn)里(lǐ)有本(běn)“温(wēn)情(qíng)賬”。“社區(qū)居(jū)民(mín)是(shì)‘先(xiān)嘗後(hòu)買(mǎi)’，滿意(yì)了(le)再说(shuō)。”願景集团(tuán)城(chéng)區(qū)更新(xīn)事(shì)業部(bù)項目總(zǒng)經(jīng)理(lǐ)韋民(mín)乐(lè)介紹，随着物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)水(shuǐ)平不(bù)斷提(tí)升(shēng)，居(jū)民(mín)的(de)繳费意(yì)願也(yě)越来(lái)越強(qiáng)，物(wù)業费收(shōu)取(qǔ)率已达(dá)72%。

       創新(xīn)管(guǎn)理(lǐ)，逐步收(shōu)回(huí)投資，企業心(xīn)里(lǐ)有本(běn)“公益賬”。入(rù)驻企業原来(lái)預計(jì)10年(nián)收(shōu)回(huí)投資，“这(zhè)是(shì)保守估計(jì)，實(shí)际上(shàng)会(huì)短(duǎn)一(yī)些(xiē)。”韋民(mín)乐(lè)说(shuō)，未来(lái)計(jì)划在(zài)社區(qū)增加養老(lǎo)、托幼、健康等業态，这(zhè)些(xiē)都是(shì)新(xīn)的(de)盈利增长(cháng)点，“‘微利運營’将来(lái)可(kě)能(néng)是(shì)常态。”

       摸着石(dàn)头(tóu)过(guò)河(hé)。朝陽區(qū)委和(hé)區(qū)政(zhèng)府專門(mén)成(chéng)立了(le)老(lǎo)旧(jiù)小區(qū)更新(xīn)提(tí)升(shēng)工作(zuò)專班(bān)，針(zhēn)对(duì)相關(guān)問(wèn)題(tí)開(kāi)展(zhǎn)研究，支持(chí)勁松街(jiē)道(dào)持(chí)续探索，不(bù)斷完善。