民(mín)法(fǎ)典时(shí)代(dài)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)和(hé)物(wù)業糾紛案(àn)例热(rè)点分(fēn)析

       12月(yuè)4日(rì)，“良法(fǎ)善治與(yǔ)行業发展(zhǎn)”第(dì)三(sān)屆物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)法(fǎ)治論壇暨法(fǎ)律政(zhèng)策工作(zuò)委員会(huì)2020年(nián)度(dù)工作(zuò)会(huì)議在(zài)福州市(shì)召開(kāi)。福州市(shì)鼓樓區(qū)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)庭长(cháng)赵毳在(zài)論壇上(shàng)針(zhēn)对(duì)“民(mín)法(fǎ)典时(shí)代(dài)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)和(hé)物(wù)業糾紛案(àn)例热(rè)点分(fēn)析”做了(le)主題(tí)分(fēn)享。

       赵毳庭长(cháng)介紹，鼓樓法(fǎ)院(yuàn)以(yǐ)人民(mín)为中(zhōng)心(xīn)，提(tí)高(gāo)民(mín)事(shì)審判質(zhì)量(liàng)和(hé)司法(fǎ)公信(xìn)力。深刻領会(huì)民(mín)法(fǎ)典立法(fǎ)精神，強(qiáng)化(huà)司法(fǎ)为民(mín)公正(zhèng)司法(fǎ)，依法(fǎ)妥善處(chù)理(lǐ)涉物(wù)業糾紛類(lèi)民(mín)事(shì)案(àn)件(jiàn)，讓人民(mín)群(qún)衆獲得良好(hǎo)的(de)司法(fǎ)體(tǐ)验。

       鼓樓法(fǎ)院(yuàn)不(bù)斷總(zǒng)結審判工作(zuò)經(jīng)验，加強(qiáng)審判管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调研，研究解(jiě)決制約民(mín)事(shì)審判工作(zuò)发展(zhǎn)的(de)問(wèn)題(tí)，提(tí)升(shēng)審判績效。深入(rù)推進(jìn)訴非(fēi)聯動(dòng)中(zhōng)心(xīn)建設，充分(fēn)发揮審判職能(néng)作(zuò)用(yòng)，通(tòng)过(guò)公開(kāi)庭審、裁判文(wén)書(shū)釋法(fǎ)说(shuō)理(lǐ)、发布(bù)典型案(àn)例、法(fǎ)治進(jìn)社區(qū)、法(fǎ)治進(jìn)校(xiào)園(yuán)、法(fǎ)治進(jìn)企業，做好(hǎo)涉物(wù)業糾紛類(lèi)案(àn)件(jiàn)的(de)審理(lǐ)。

       涉物(wù)業糾紛案(àn)件(jiàn)審理(lǐ)情(qíng)況

       1.案(àn)件(jiàn)數量(liàng)呈平穩趨勢

       2017年(nián)1月(yuè)1日(rì)至(zhì)今，鼓樓法(fǎ)院(yuàn)受理(lǐ)各(gè)類(lèi)涉物(wù)業糾紛案(àn)件(jiàn)977件(jiàn)，2017年(nián)256件(jiàn)，2018年(nián)235件(jiàn)，2019年(nián)281件(jiàn)，2020年(nián)截止至(zhì)11月(yuè)30日(rì)已受理(lǐ)205件(jiàn)，涉物(wù)業糾紛案(àn)件(jiàn)在(zài)全(quán)年(nián)民(mín)事(shì)案(àn)件(jiàn)中(zhōng)的(de)占比比較平穩。

       2.案(àn)件(jiàn)類(lèi)型較为集中(zhōng)

       訴訟主體(tǐ)及(jí)類(lèi)型較为單一(yī)，涉及(jí)物(wù)業公司與(yǔ)業主、物(wù)業公司與(yǔ)業委会(huì)、業主與(yǔ)業委会(huì)。其(qí)中(zhōng)，2017年(nián)1月(yuè)1日(rì)至(zhì)今，物(wù)業公司作(zuò)为原告提(tí)起(qǐ)訴訟的(de)案(àn)件(jiàn)960件(jiàn)，訟争标(biāo)的(de)全(quán)部(bù)集中(zhōng)在(zài)追繳物(wù)業费，标(biāo)的(de)金(jīn)額幾(jǐ)百(bǎi)至(zhì)數千(qiān)元(yuán)。

       而(ér)業委会(huì)及(jí)業主作(zuò)为原告提(tí)起(qǐ)訴訟的(de)案(àn)件(jiàn)較为少(shǎo)見(jiàn)，業委会(huì)作(zuò)为原告提(tí)起(qǐ)訴訟的(de)案(àn)件(jiàn)僅10件(jiàn)，業主作(zuò)为原告提(tí)起(qǐ)訴訟的(de)僅7件(jiàn)，但訴求呈現(xiàn)多(duō)樣(yàng)化(huà)趨勢，包(bāo)括物(wù)業公司提(tí)供的(de)服(fú)务不(bù)符合合同(tóng)約定(dìng)、未按照公示服(fú)务收(shōu)费、安(ān)保措施不(bù)到(dào)位(wèi)致(zhì)人身(shēn)、财産等方(fāng)面(miàn)遭(zāo)受損失等。

       3.物(wù)業服(fú)务合同(tóng)糾紛案(àn)件(jiàn)调撤率高(gāo)

       從處(chù)理(lǐ)效果(guǒ)上(shàng)看(kàn)，業主欠(qiàn)费類(lèi)型案(àn)件(jiàn)是(shì)以(yǐ)调解(jiě)撤訴方(fāng)式結案(àn)为主，以(yǐ)判決方(fāng)式結案(àn)为輔。2017年(nián)调撤率62.5%，2018年(nián)调撤率62.13%，2019年(nián)调撤率82.92%。

       4.矛盾糾紛複雜化(huà)趨勢

       由(yóu)某一(yī)次(cì)業委会(huì)的(de)選舉、物(wù)業公司的(de)選聘産生(shēng)多(duō)起(qǐ)業主知情(qíng)权、業主撤銷权、物(wù)業服(fú)务合同(tóng)糾紛案(àn)件(jiàn)。還(huán)有一(yī)些(xiē)新(xīn)旧(jiù)物(wù)業公司交接过(guò)程中(zhōng)引发的(de)糾紛。

       涉物(wù)業糾紛案(àn)件(jiàn)基本(běn)特(tè)点

       涉物(wù)業糾紛案(àn)件(jiàn)存在(zài)以(yǐ)下(xià)幾(jǐ)个(gè)基本(běn)特(tè)点：1.業主抗辩(biàn)理(lǐ)由(yóu)較为集中(zhōng)。2.糾紛類(lèi)型多(duō)元(yuán)化(huà)、群(qún)體(tǐ)化(huà)、區(qū)域化(huà)。3.業主訴求多(duō)樣(yàng)化(huà)。4.矛盾糾紛尖銳化(huà)。5.“送达(dá)難”問(wèn)題(tí)逐漸顯現(xiàn)。

       涉物(wù)業糾紛案(àn)件(jiàn)的(de)成(chéng)因(yīn)分(fēn)析

       在(zài)成(chéng)因(yīn)方(fāng)面(miàn)，赵庭长(cháng)認为有以(yǐ)下(xià)幾(jǐ)点：1.法(fǎ)律法(fǎ)规尚不(bù)完善；2.物(wù)業服(fú)务質(zhì)量(liàng)有待提(tí)高(gāo)；3.業主自(zì)治组織運作(zuò)不(bù)流暢；4.社區(qū)、業委会(huì)、物(wù)業服(fú)务企業運作(zuò)不(bù)協调；5.矛盾化(huà)解(jiě)不(bù)徹底等。

       《民(mín)法(fǎ)典》物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)法(fǎ)律知識解(jiě)读(dú)

       赵庭长(cháng)針(zhēn)对(duì)《民(mín)法(fǎ)典》中(zhōng)和(hé)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)關(guān)聯度(dù)較高(gāo)的(de)典型篇(piān)章(zhāng)做了(le)知識解(jiě)读(dú)，包(bāo)括：1.第(dì)二(èr)篇(piān)物(wù)权第(dì)一(yī)分(fēn)篇(piān)通(tòng)則第(dì)六(liù)章(zhāng)業主的(de)建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权（271条(tiáo)到(dào)287条(tiáo)）；2.第(dì)七(qī)章(zhāng)相鄰關(guān)系(xì)（288条(tiáo)到(dào)296条(tiáo)）；3.第(dì)八(bā)章(zhāng)共(gòng)有（297条(tiáo)到(dào)310条(tiáo)） ；4.第(dì)三(sān)篇(piān)合同(tóng)第(dì)二(èr)分(fēn)篇(piān)典型合同(tóng)第(dì)24章(zhāng)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)（937条(tiáo)到(dào)950条(tiáo)）；5.第(dì)七(qī)篇(piān)侵权責任第(dì)十(shí)章(zhāng)建築物(wù)和(hé)物(wù)件(jiàn)損害責任（1252条(tiáo)到(dào)1258条(tiáo)）。

       他(tā)表(biǎo)示，由(yóu)于(yú)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)在(zài)合同(tóng)主體(tǐ)、签订程序、約定(dìng)内容、履約影響等方(fāng)面(miàn)有不(bù)少(shǎo)特(tè)殊性(xìng)，同(tóng)时(shí)也(yě)是(shì)影響千(qiān)家(jiā)万(wàn)戶的(de)重要(yào)合同(tóng)類(lèi)型。为減少(shǎo)因(yīn)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)而(ér)産生(shēng)的(de)糾紛，《民(mín)法(fǎ)典》将物(wù)業服(fú)务合同(tóng)單獨成(chéng)章(zhāng)，凸顯其(qí)重要(yào)性(xìng)。《合同(tóng)編》第(dì)二(èr)十(shí)四(sì)章(zhāng)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)一(yī)章(zhāng)吸收(shōu)了(le)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》及(jí)《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)關(guān)于(yú)審理(lǐ)物(wù)業服(fú)务糾紛案(àn)件(jiàn)具體(tǐ)应用(yòng)法(fǎ)律若干(gàn)問(wèn)題(tí)的(de)解(jiě)釋》的(de)相關(guān)规定(dìng)並(bìng)進(jìn)行了(le)新(xīn)增及(jí)完善，对(duì)于(yú)物(wù)業服(fú)务關(guān)系(xì)的(de)處(chù)理(lǐ)及(jí)物(wù)業服(fú)务糾紛的(de)解(jiě)決具有現(xiàn)實(shí)指導意(yì)義。

       《民(mín)法(fǎ)典》物(wù)業服(fú)务合同(tóng)一(yī)章(zhāng)对(duì)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)定(dìng)義、内容及(jí)形式，前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約束(shù)力及(jí)終(zhōng)止时(shí)点，物(wù)業服(fú)务人应當履行的(de)权利及(jí)義务，業主繳納物(wù)業费的(de)義务，物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)续聘、解(jiě)聘及(jí)終(zhōng)止等事(shì)項作(zuò)出(chū)約定(dìng)。

       《民(mín)法(fǎ)典》的(de)影響

       赵庭长(cháng)認为，《民(mín)法(fǎ)典》頒布(bù)後(hòu)对(duì)物(wù)業行業存在(zài)以(yǐ)下(xià)影響：1.物(wù)業相關(guān)的(de)法(fǎ)律法(fǎ)规更加完善、系(xì)統，業主的(de)权利意(yì)識会(huì)增強(qiáng)；2.政(zhèng)府有關(guān)部(bù)門(mén)在(zài)物(wù)業領域的(de)職責更加明(míng)确；3.小區(qū)表(biǎo)決增加了(le)業主參與(yǔ)度(dù)的(de)要(yào)求，可(kě)能(néng)導致(zhì)小區(qū)重要(yào)事(shì)項通(tòng)过(guò)難度(dù)增大(dà)。

       妥善處(chù)理(lǐ)涉物(wù)業糾紛案(àn)件(jiàn)

       对(duì)于(yú)如(rú)何妥善處(chù)理(lǐ)物(wù)業糾紛案(àn)件(jiàn)，赵庭长(cháng)提(tí)出(chū)了(le)以(yǐ)下(xià)幾(jǐ)点建議：  1.多(duō)方(fāng)聯動(dòng)、多(duō)元(yuán)化(huà)解(jiě)，发揮物(wù)業糾紛專業调解(jiě)组織的(de)效能(néng)。鼓樓法(fǎ)院(yuàn)在(zài)所(suǒ)屬的(de)十(shí)街(jiē)鎮(zhèn)設立“社區(qū)法(fǎ)官工作(zuò)室(shì)”，下(xià)沉法(fǎ)官到(dào)社區(qū)，進(jìn)行定(dìng)期沟(gōu)通(tòng)交流，實(shí)現(xiàn)信(xìn)息共(gòng)享，相互進(jìn)行及(jí)时(shí)預警，各(gè)方(fāng)通(tòng)过(guò)聯席(xí)会(huì)議、研讨会(huì)等多(duō)種(zhǒng)形式，对(duì)于(yú)群(qún)體(tǐ)性(xìng)物(wù)業糾紛跨部(bù)門(mén)提(tí)早(zǎo)研判，做好(hǎo)应对(duì)。

       2.完善單純物(wù)業欠(qiàn)费類(lèi)案(àn)件(jiàn)的(de)速裁机制，實(shí)現(xiàn)“簡案(àn)快(kuài)審”。完善小額訴訟程序及(jí)速裁机制，成(chéng)立專人負責、批量(liàng)審理(lǐ)的(de)速裁团(tuán)队模式，探索簡化(huà)庭審流程與(yǔ)文(wén)書(shū)模闆，減少(shǎo)當事(shì)人訟累，縮短(duǎn)審理(lǐ)时(shí)间，有效提(tí)升(shēng)審判效率。

       3.構建疑難複雜案(àn)件(jiàn)的(de)專業審判团(tuán)队，做到(dào)“繁案(àn)精審”。鼓樓法(fǎ)院(yuàn)制订了(le)《關(guān)于(yú)審理(lǐ)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)糾紛案(àn)件(jiàn)的(de)裁判指引(试行)》，統一(yī)審理(lǐ)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)糾紛類(lèi)案(àn)件(jiàn)的(de)審理(lǐ)标(biāo)準和(hé)裁決尺(chǐ)度(dù)。