《民(mín)法(fǎ)典》物(wù)权編與(yǔ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)

       以(yǐ)《民(mín)法(fǎ)典》的(de)實(shí)施为契机，更好(hǎo)的(de)學(xué)習和(hé)運用(yòng)《民(mín)法(fǎ)典》，推動(dòng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)法(fǎ)治化(huà)、规範化(huà)，是(shì)當前(qián)我(wǒ)们(men)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業的(de)一(yī)項重要(yào)工作(zuò)。建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权制度(dù)是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)法(fǎ)律基礎，《民(mín)法(fǎ)典》物(wù)权編則是(shì)讨論物(wù)業服(fú)务合同(tóng)和(hé)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)相關(guān)侵权等問(wèn)題(tí)的(de)前(qián)提(tí)。學(xué)習《民(mín)法(fǎ)典》物(wù)权編，需要(yào)我(wǒ)们(men)結合《民(mín)法(fǎ)典》總(zǒng)則編、2009年(nián)《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)關(guān)于(yú)審理(lǐ)建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权糾紛案(àn)件(jiàn)具體(tǐ)应用(yòng)法(fǎ)律若干(gàn)問(wèn)題(tí)的(de)解(jiě)釋》（法(fǎ)釋[2009]7号(hào)，以(yǐ)下(xià)簡稱“建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权司法(fǎ)解(jiě)釋”）和(hé)《物(wù)权法(fǎ)》《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》的(de)相關(guān)规定(dìng)一(yī)起(qǐ)研究和(hé)讨論，從而(ér)橫向(xiàng)全(quán)面(miàn)理(lǐ)解(jiě)《民(mín)法(fǎ)典》的(de)相關(guān)规定(dìng)，縱向(xiàng)深入(rù)掌握建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权制度(dù)的(de)沿革(gé)。

       01物(wù)、物(wù)权和(hé)物(wù)权編

       物(wù)，按照《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)114条(tiáo)、第(dì)115条(tiáo)的(de)规定(dìng)，物(wù)主要(yào)包(bāo)括不(bù)動(dòng)産和(hé)動(dòng)産。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)涉及(jí)的(de)物(wù)是(shì)指不(bù)動(dòng)産。

       按照《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)205条(tiáo)、第(dì)240条(tiáo)、第(dì)323条(tiáo)、第(dì)386条(tiáo)的(de)规定(dìng)，物(wù)权是(shì)权利人依法(fǎ)对(duì)特(tè)定(dìng)的(de)物(wù)享有直(zhí)接支配和(hé)排他(tā)的(de)权利，包(bāo)括所(suǒ)有权、用(yòng)益物(wù)权和(hé)擔保物(wù)权。其(qí)中(zhōng)所(suǒ)有权屬于(yú)自(zì)物(wù)权，对(duì)自(zì)己的(de)物(wù)享有占有、使用(yòng)、收(shōu)益和(hé)處(chù)分(fēn)的(de)权利。用(yòng)益物(wù)权和(hé)擔保物(wù)权屬于(yú)他(tā)物(wù)权，用(yòng)益物(wù)权是(shì)用(yòng)益物(wù)权人对(duì)他(tā)人的(de)物(wù)依法(fǎ)享有的(de)占有、使用(yòng)和(hé)收(shōu)益的(de)权利。擔保物(wù)权是(shì)擔保物(wù)权人在(zài)債务人不(bù)履行到(dào)期債务或(huò)者(zhě)发生(shēng)當事(shì)人約定(dìng)的(de)實(shí)現(xiàn)擔保物(wù)权的(de)情(qíng)形，依法(fǎ)享有就(jiù)擔保财産優先(xiān)受償的(de)权利，法(fǎ)律另(lìng)有规定(dìng)的(de)除外(wài)。

       物(wù)权編包(bāo)括《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)205条(tiáo)至(zhì)462条(tiáo)的(de)内容。是(shì)调整因(yīn)物(wù)的(de)歸屬和(hé)利用(yòng)産生(shēng)的(de)民(mín)事(shì)關(guān)系(xì)。需要(yào)注意(yì)的(de)是(shì)，《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)116条(tiáo)规定(dìng)了(le)物(wù)权法(fǎ)定(dìng)原則，即物(wù)权的(de)種(zhǒng)類(lèi)和(hé)内容，由(yóu)法(fǎ)律规定(dìng)。这(zhè)也(yě)意(yì)味着與(yǔ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)相關(guān)的(de)所(suǒ)有权包(bāo)括業主的(de)建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权、相鄰關(guān)系(xì)和(hé)共(gòng)有；與(yǔ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)相關(guān)的(de)用(yòng)益物(wù)权包(bāo)括建設用(yòng)地(dì)使用(yòng)权和(hé)居(jū)住权；與(yǔ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)有關(guān)的(de)擔保物(wù)权包(bāo)括基于(yú)不(bù)動(dòng)産的(de)抵押权。除全(quán)國(guó)人大(dà)或(huò)者(zhě)全(quán)國(guó)人大(dà)常委会(huì)制定(dìng)的(de)法(fǎ)律规定(dìng)新(xīn)的(de)物(wù)权之(zhī)外(wài)，不(bù)存在(zài)别的(de)與(yǔ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)有關(guān)的(de)物(wù)权。

       02業主、業主组織與(yǔ)物(wù)業使用(yòng)人

       業主

       業主是(shì)不(bù)動(dòng)産的(de)所(suǒ)有权人，也(yě)是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)法(fǎ)律關(guān)系(xì)最(zuì)重要(yào)的(de)法(fǎ)律主體(tǐ)。根(gēn)據(jù)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)六(liù)条(tiáo)和(hé)建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权司法(fǎ)解(jiě)釋第(dì)一(yī)条(tiáo)规定(dìng)，業主除了(le)包(bāo)括基于(yú)登記(jì)取(qǔ)得房(fáng)屋(wū)所(suǒ)有权的(de)人，還(huán)包(bāo)括根(gēn)據(jù)《民(mín)法(fǎ)典》物(wù)权編第(dì)一(yī)分(fēn)編第(dì)二(èr)章(zhāng)第(dì)三(sān)节(jié)（原《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)二(èr)章(zhāng)第(dì)三(sān)节(jié)的(de)规定(dìng)），即基于(yú)生(shēng)效的(de)法(fǎ)律文(wén)書(shū)、拆遷決定(dìng)、繼承、合法(fǎ)建造等取(qǔ)得建築物(wù)專有部(bù)分(fēn)所(suǒ)有权的(de)人。此(cǐ)外(wài)，基于(yú)與(yǔ)建設單位(wèi)之(zhī)间的(de)商品房(fáng)買(mǎi)賣(mài)民(mín)事(shì)法(fǎ)律行为，已經(jīng)合法(fǎ)占有建築物(wù)專有部(bù)分(fēn)，但尚未依法(fǎ)辦(bàn)理(lǐ)所(suǒ)有权登記(jì)的(de)人，也(yě)可(kě)以(yǐ)認定(dìng)为業主。

       業主组織

       業主组織是(shì)对(duì)業主大(dà)会(huì)、業主委員会(huì)的(de)統稱。部(bù)分(fēn)地(dì)方(fāng)例如(rú)北(běi)京(jīng)市(shì)業主组織還(huán)包(bāo)括物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)委員会(huì)。《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)277条(tiáo)规定(dìng)，業主可(kě)以(yǐ)設立業主大(dà)会(huì)，選舉業主委員会(huì)。業主大(dà)会(huì)、業主委員会(huì)成(chéng)立的(de)具體(tǐ)条(tiáo)件(jiàn)和(hé)程序依照法(fǎ)律、法(fǎ)规的(de)规定(dìng)。地(dì)方(fāng)人民(mín)政(zhèng)府有關(guān)部(bù)門(mén)、居(jū)民(mín)委員会(huì)应當对(duì)設立業主大(dà)会(huì)和(hé)選舉業主委員会(huì)給(gěi)予指導和(hé)協助。

       物(wù)業使用(yòng)人

       物(wù)業使用(yòng)人是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)活動(dòng)的(de)重要(yào)參與(yǔ)者(zhě)之(zhī)一(yī)，根(gēn)據(jù)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)47条(tiáo)和(hé)建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权司法(fǎ)解(jiě)釋第(dì)16条(tiáo)的(de)规定(dìng)，物(wù)業使用(yòng)人主要(yào)是(shì)指建築物(wù)專有部(bù)分(fēn)的(de)承租人、借(jiè)用(yòng)人。物(wù)業使用(yòng)人根(gēn)據(jù)法(fǎ)律、法(fǎ)规、管(guǎn)理(lǐ)规約、業主大(dà)会(huì)或(huò)者(zhě)業主委員会(huì)依法(fǎ)作(zuò)出(chū)的(de)決定(dìng)，以(yǐ)及(jí)其(qí)餘業主的(de)約定(dìng)，享有相应权利，承擔相应業务，但不(bù)得違反(fǎn)法(fǎ)律、法(fǎ)规和(hé)管(guǎn)理(lǐ)规約的(de)有關(guān)规定(dìng)。物(wù)業使用(yòng)人違反(fǎn)法(fǎ)律、法(fǎ)规和(hé)管(guǎn)理(lǐ)规約的(de)规定(dìng)，有關(guān)業主应當承擔連(lián)带(dài)責任。按照本(běn)次(cì)《民(mín)法(fǎ)典》物(wù)权編的(de)规定(dìng)，新(xīn)增的(de)居(jū)住权作(zuò)为一(yī)種(zhǒng)用(yòng)益物(wù)权，居(jū)住权人作(zuò)为基于(yú)合同(tóng)或(huò)者(zhě)遗囑对(duì)他(tā)人的(de)住宅(zhái)享有占有、使用(yòng)权利的(de)人，也(yě)屬于(yú)物(wù)業使用(yòng)人。

       03業主的(de)建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权

       按份共(gòng)有與(yǔ)建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权中(zhōng)的(de)共(gòng)有权

       按照《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)271条(tiáo)、272条(tiáo)和(hé)273条(tiáo)的(de)规定(dìng)，業主享有的(de)建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权包(bāo)括对(duì)專有部(bù)分(fēn)的(de)所(suǒ)有权、对(duì)共(gòng)有部(bù)分(fēn)享有的(de)共(gòng)有权和(hé)共(gòng)同(tóng)管(guǎn)理(lǐ)权。其(qí)中(zhōng)容易引发誤解(jiě)和(hé)争議的(de)是(shì)对(duì)共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)共(gòng)有权。實(shí)踐中(zhōng)，有人将業主对(duì)共(gòng)有部(bù)分(fēn)享有的(de)共(gòng)有权與(yǔ)物(wù)权編第(dì)二(èr)分(fēn)編第(dì)八(bā)章(zhāng)中(zhōng)按份共(gòng)有混为一(yī)談。

       專有部(bù)分(fēn)的(de)認定(dìng)

       區(qū)分(fēn)專有部(bù)分(fēn)與(yǔ)共(gòng)有部(bù)分(fēn)，主要(yào)是(shì)基于(yú)建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权司法(fǎ)解(jiě)釋第(dì)二(èr)条(tiáo)的(de)规定(dìng)，認定(dìng)專有部(bù)分(fēn)，应當符合三(sān)个(gè)条(tiáo)件(jiàn)：具有構造上(shàng)的(de)獨立性(xìng)，能(néng)夠明(míng)确區(qū)分(fēn)；具有利用(yòng)上(shàng)的(de)獨立性(xìng)，可(kě)以(yǐ)排他(tā)使用(yòng)；能(néng)夠登記(jì)成(chéng)为特(tè)定(dìng)業主所(suǒ)有权的(de)客體(tǐ)。但是(shì)實(shí)踐中(zhōng)往往涉及(jí)具體(tǐ)問(wèn)題(tí)，還(huán)是(shì)会(huì)有很多(duō)困惑。需要(yào)注意(yì)的(de)是(shì)，按照建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权司法(fǎ)解(jiě)釋第(dì)18条(tiáo)的(de)规定(dìng)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)在(zài)審理(lǐ)建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权案(àn)件(jiàn)中(zhōng)，涉及(jí)有關(guān)物(wù)权歸屬争議的(de)，应當以(yǐ)法(fǎ)律、行政(zhèng)法(fǎ)规为依據(jù)。这(zhè)也(yě)就(jiù)意(yì)味着地(dì)方(fāng)性(xìng)法(fǎ)规、部(bù)門(mén)规章(zhāng)和(hé)地(dì)方(fāng)政(zhèng)府规章(zhāng)无法(fǎ)作(zuò)为确权的(de)法(fǎ)律依據(jù)。在(zài)當下(xià)物(wù)权确权的(de)规則尚不(bù)完善的(de)情(qíng)況下(xià)，專有部(bù)分(fēn)的(de)确权和(hé)权屬争端的(de)解(jiě)決還(huán)有賴于(yú)未来(lái)法(fǎ)律和(hé)行政(zhèng)法(fǎ)规的(de)不(bù)斷完善。

       業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)事(shì)項和(hé)表(biǎo)決规則

       《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)278条(tiáo)规定(dìng)的(de)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)事(shì)項和(hé)表(biǎo)決规則，相对(duì)于(yú)原《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)76条(tiáo)，做出(chū)了(le)較大(dà)的(de)调整。其(qí)中(zhōng)，從表(biǎo)決规則上(shàng)，将參與(yǔ)表(biǎo)決的(de)人數和(hé)面(miàn)積，最(zuì)低(dī)門(mén)檻從双(shuāng)过(guò)半，提(tí)高(gāo)到(dào)了(le)双(shuāng)三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)，通(tòng)过(guò)规則從全(quán)體(tǐ)業主的(de)双(shuāng)三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)和(hé)双(shuāng)过(guò)半，修改为參與(yǔ)表(biǎo)決人數和(hé)面(miàn)積的(de)双(shuāng)四(sì)分(fēn)之(zhī)三(sān)和(hé)双(shuāng)过(guò)半。修订表(biǎo)決规則的(de)立法(fǎ)初衷是(shì)降低(dī)表(biǎo)決通(tòng)过(guò)的(de)難度(dù)，但是(shì)立法(fǎ)者(zhě)忽略了(le)實(shí)踐中(zhōng)可(kě)能(néng)存在(zài)的(de)对(duì)“參與(yǔ)表(biǎo)決”不(bù)同(tóng)理(lǐ)解(jiě)的(de)問(wèn)題(tí)。如(rú)果(guǒ)将參與(yǔ)表(biǎo)決認定(dìng)为收(shōu)到(dào)選票(piào)或(huò)者(zhě)接到(dào)共(gòng)同(tóng)決定(dìng)通(tòng)知，那(nà)麼(me)意(yì)味着實(shí)际通(tòng)过(guò)表(biǎo)決的(de)難度(dù)更大(dà)，從原来(lái)的(de)双(shuāng)三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)提(tí)高(gāo)到(dào)了(le)双(shuāng)四(sì)分(fēn)之(zhī)三(sān)，原来(lái)的(de)双(shuāng)过(guò)半維持(chí)不(bù)變(biàn)，違背了(le)立法(fǎ)的(de)初衷；如(rú)果(guǒ)将參與(yǔ)表(biǎo)決認定(dìng)为收(shōu)到(dào)選票(piào)並(bìng)投票(piào)，那(nà)麼(me)客觀上(shàng)造成(chéng)了(le)業主大(dà)会(huì)的(de)召開(kāi)難度(dù)，容易導致(zhì)業主大(dà)会(huì)不(bù)符合召開(kāi)的(de)法(fǎ)定(dìng)比例，更不(bù)必说(shuō)通(tòng)过(guò)決議。相比較而(ér)言，笔者(zhě)更傾向(xiàng)于(yú)将參與(yǔ)表(biǎo)決認定(dìng)为收(shōu)到(dào)選票(piào)並(bìng)投票(piào)。從表(biǎo)決事(shì)項看(kàn)，本(běn)次(cì)将使用(yòng)維修資金(jīn)作(zuò)为一(yī)般表(biǎo)決事(shì)項，降低(dī)了(le)維修資金(jīn)的(de)使用(yòng)難度(dù)；将改變(biàn)共(gòng)有部(bù)分(fēn)用(yòng)途或(huò)者(zhě)利用(yòng)共(gòng)有部(bù)分(fēn)經(jīng)營作(zuò)为特(tè)别表(biǎo)決事(shì)項，提(tí)高(gāo)了(le)表(biǎo)決通(tòng)过(guò)的(de)門(mén)檻，增加了(le)对(duì)業主共(gòng)同(tóng)权利的(de)保護。

       公共(gòng)收(shōu)益分(fēn)配

       《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)282条(tiáo)规定(dìng)了(le)共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)收(shōu)入(rù)分(fēn)配，建設單位(wèi)、物(wù)業服(fú)务企業等利用(yòng)業主的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)産生(shēng)的(de)收(shōu)入(rù)，在(zài)扣(kòu)除合理(lǐ)成(chéng)本(běn)後(hòu)，屬于(yú)業主共(gòng)有。結合建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权司法(fǎ)解(jiě)釋第(dì)13条(tiáo)、第(dì)14条(tiáo)的(de)规定(dìng)，建設單位(wèi)或(huò)者(zhě)物(wù)業服(fú)务企業在(zài)民(mín)事(shì)訴訟中(zhōng)应當对(duì)成(chéng)本(běn)的(de)支出(chū)及(jí)其(qí)合理(lǐ)性(xìng)承擔舉证責任。業主有权向(xiàng)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)請求物(wù)業服(fú)务企業公布(bù)、查閱包(bāo)括共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)使用(yòng)和(hé)收(shōu)益情(qíng)況在(zài)内的(de)应當向(xiàng)業主公開(kāi)的(de)情(qíng)況和(hé)資料。

       这(zhè)一(yī)問(wèn)題(tí)從两(liǎng)个(gè)方(fāng)面(miàn)考慮：一(yī)是(shì)物(wù)業服(fú)务企業在(zài)《民(mín)法(fǎ)典》實(shí)施後(hòu)，将公共(gòng)收(shōu)益據(jù)为己有的(de)可(kě)能(néng)性(xìng)越来(lái)越小；二(èr)是(shì)第(dì)282条(tiáo)表(biǎo)面(miàn)上(shàng)保護了(le)業主的(de)对(duì)公共(gòng)收(shōu)益的(de)所(suǒ)有权，如(rú)果(guǒ)嚴格執行，物(wù)業服(fú)务企業将喪失開(kāi)展(zhǎn)相關(guān)經(jīng)營的(de)積极(jí)性(xìng)，最(zuì)終(zhōng)倒是(shì)共(gòng)有部(bù)分(fēn)資源的(de)閑置和(hé)浪费，最(zuì)終(zhōng)損害的(de)還(huán)是(shì)業主的(de)权益。如(rú)何解(jiě)決这(zhè)一(yī)問(wèn)題(tí)，笔者(zhě)認为应當按照《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)510条(tiáo)，对(duì)原物(wù)業服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)沒(méi)有約定(dìng)或(huò)者(zhě)約定(dìng)不(bù)明(míng)的(de)事(shì)項采取(qǔ)補救措施，由(yóu)業主和(hé)企業平等協商，就(jiù)公共(gòng)收(shōu)益的(de)分(fēn)配通(tòng)过(guò)订立補充協議的(de)方(fāng)式予以(yǐ)解(jiě)決，實(shí)現(xiàn)共(gòng)赢。