随着居(jū)住小區(qū)的(de)规模化(huà)、現(xiàn)代(dài)化(huà)，以(yǐ)及(jí)公司經(jīng)營的(de)信(xìn)息化(huà)和(hé)專業化(huà)，小區(qū)内的(de)个(gè)體(tǐ)商戶和(hé)中(zhōng)、小公司的(de)數量(liàng)不(bù)斷增多(duō)。有些(xiē)業主为了(le)招揽生(shēng)意(yì)，在(zài)自(zì)家(jiā)門(mén)前(qián)或(huò)是(shì)窗(chuāng)戶上(shàng)张(zhāng)貼廣告宣传自(zì)己的(de)業务，一(yī)时(shí)间各(gè)種(zhǒng)花(huā)花(huā)綠(lǜ)綠(lǜ)的(de)廣告充斥了(le)整个(gè)小區(qū)，迷亂了(le)人们(men)的(de)双(shuāng)眼(yǎn)。这(zhè)種(zhǒng)在(zài)自(zì)家(jiā)窗(chuāng)戶上(shàng)张(zhāng)貼廣告的(de)行为雖(suī)然方(fāng)便了(le)做生(shēng)意(yì)的(de)業主，但卻引起(qǐ)了(le)小區(qū)其(qí)他(tā)業主的(de)不(bù)滿，他(tā)们(men)認为这(zhè)種(zhǒng)行为嚴重影響了(le)整个(gè)小區(qū)的(de)外(wài)觀，造成(chéng)了(le)整个(gè)物(wù)業的(de)貶值。

      從事(shì)商業活動(dòng)的(de)業主究竟能(néng)不(bù)能(néng)在(zài)自(zì)家(jiā)窗(chuāng)戶上(shàng)张(zhāng)貼廣告，赞成(chéng)和(hé)反(fǎn)对(duì)的(de)業主所(suǒ)持(chí)的(de)觀点截然不(bù)同(tóng)。

      赞同(tóng)张(zhāng)貼廣告的(de)業主認为：在(zài)自(zì)家(jiā)窗(chuāng)戶上(shàng)貼廣告，是(shì)自(zì)己对(duì)房(fáng)屋(wū)行使所(suǒ)有权的(de)一(yī)種(zhǒng)方(fāng)式，根(gēn)據(jù)相關(guān)法(fǎ)律、法(fǎ)规的(de)规定(dìng)，業主有权对(duì)房(fáng)屋(wū)進(jìn)行占有、使用(yòng)、收(shōu)益和(hé)處(chù)分(fēn)，有权对(duì)房(fáng)屋(wū)按照自(zì)己的(de)意(yì)願進(jìn)行装飾，在(zài)自(zì)家(jiā)窗(chuāng)戶上(shàng)张(zhāng)貼廣告又沒(méi)有占用(yòng)小區(qū)的(de)共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)，更沒(méi)有違反(fǎn)相鄰關(guān)系(xì)的(de)规定(dìng)，他(tā)人无权干(gàn)涉。

      反(fǎn)对(duì)张(zhāng)貼廣告的(de)業主則認为：廣告雖(suī)然是(shì)貼在(zài)業主自(zì)家(jiā)的(de)窗(chuāng)戶上(shàng)，但卻是(shì)給(gěi)所(suǒ)有人看(kàn)的(de)，從把(bǎ)小區(qū)作(zuò)为一(yī)个(gè)整體(tǐ)的(de)角(jiǎo)度(dù)講，涉及(jí)的(de)就(jiù)不(bù)再是(shì)个(gè)别業主的(de)問(wèn)題(tí)，而(ér)是(shì)整个(gè)小區(qū)的(de)外(wài)觀問(wèn)題(tí)。个(gè)别業主在(zài)窗(chuāng)戶上(shàng)张(zhāng)貼廣告影響了(le)小區(qū)的(de)景觀，進(jìn)而(ér)降低(dī)了(le)整个(gè)小區(qū)的(de)居(jū)住品質(zhì)，这(zhè)種(zhǒng)行为雖(suī)然方(fāng)便了(le)个(gè)别人，卻損害了(le)大(dà)多(duō)數人的(de)利益。

      究竟反(fǎn)对(duì)张(zhāng)貼廣告的(de)業主对(duì)小區(qū)居(jū)住品質(zhì)的(de)要(yào)求是(shì)否应該得到(dào)滿足？物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司和(hé)業主委員会(huì)是(shì)否有权对(duì)業主在(zài)自(zì)家(jiā)窗(chuāng)戶上(shàng)张(zhāng)貼廣告的(de)行为進(jìn)行管(guǎn)理(lǐ)？如(rú)果(guǒ)有管(guǎn)理(lǐ)权，它(tā)的(de)法(fǎ)律依據(jù)又是(shì)什(shén)麼(me)？在(zài)類(lèi)似争議不(bù)斷增多(duō)的(de)今天，这(zhè)些(xiē)問(wèn)題(tí)不(bù)容忽略，值得人们(men)進(jìn)行認真(zhēn)地(dì)加以(yǐ)探讨和(hé)分(fēn)析。

      我(wǒ)们(men)对(duì)上(shàng)述問(wèn)題(tí)的(de)觀点是(shì)：

      一(yī).業主在(zài)自(zì)家(jiā)窗(chuāng)戶上(shàng)张(zhāng)貼廣告的(de)行为不(bù)应該被(bèi)看(kàn)作(zuò)是(shì)純个(gè)人行为，而(ér)应該是(shì)涉及(jí)到(dào)整个(gè)小區(qū)整體(tǐ)利益的(de)行为。

因(yīn)为現(xiàn)代(dài)的(de)小區(qū)作(zuò)为一(yī)个(gè)整體(tǐ)，小區(qū)内的(de)業主对(duì)房(fáng)屋(wū)進(jìn)行的(de)任何事(shì)實(shí)處(chù)置都有可(kě)能(néng)影響到(dào)其(qí)他(tā)業主的(de)权益。基于(yú)对(duì)小區(qū)整體(tǐ)的(de)保值、增值需要(yào)，基于(yú)全(quán)體(tǐ)業主对(duì)居(jū)住品質(zhì)的(de)要(yào)求，小區(qū)里(lǐ)的(de)任何業主都有義务維護小區(qū)的(de)环(huán)境。

      二(èr).業主大(dà)会(huì)、業主委員会(huì)有权管(guǎn)理(lǐ)和(hé)制止个(gè)别業主在(zài)自(zì)家(jiā)窗(chuāng)戶上(shàng)张(zhāng)貼廣告的(de)行为。

業主大(dà)会(huì)的(de)权利是(shì)基于(yú)法(fǎ)律的(de)规定(dìng)，業主委員会(huì)的(de)管(guǎn)理(lǐ)权則是(shì)基于(yú)業主大(dà)会(huì)賦予的(de)職权以(yǐ)及(jí)其(qí)自(zì)身(shēn)負有的(de)、監督業主公約實(shí)施的(de)職責。

      按照《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)12条(tiáo)、第(dì)13条(tiáo)的(de)规定(dìng)：業主大(dà)会(huì)应由(yóu)全(quán)體(tǐ)小區(qū)持(chí)有二(èr)分(fēn)之(zhī)一(yī)以(yǐ)上(shàng)投票(piào)权的(de)業主參加，並(bìng)由(yóu)參会(huì)業主所(suǒ)持(chí)投票(piào)权二(èr)分(fēn)之(zhī)一(yī)以(yǐ)上(shàng)通(tòng)过(guò)，可(kě)以(yǐ)作(zuò)出(chū)決定(dìng)，該決定(dìng)对(duì)小區(qū)全(quán)體(tǐ)業主有約束(shù)力，全(quán)體(tǐ)業主必須執行。也(yě)即如(rú)果(guǒ)全(quán)體(tǐ)小區(qū)有投票(piào)权的(de)四(sì)分(fēn)之(zhī)一(yī)以(yǐ)上(shàng)業主作(zuò)出(chū)決定(dìng)，反(fǎn)对(duì)在(zài)小區(qū)张(zhāng)貼廣告，那(nà)麼(me)，所(suǒ)有業主必須遵守，理(lǐ)由(yóu)是(shì)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)7条(tiáo)第(dì)1項的(de)规定(dìng)：業主在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)活動(dòng)中(zhōng)，履行下(xià)列義务：遵守業主公約、業主大(dà)会(huì)議事(shì)规則……以(yǐ)及(jí)該条(tiáo)例第(dì)17条(tiáo)第(dì)2款：業主公約对(duì)全(quán)體(tǐ)業主具有約束(shù)力的(de)规定(dìng)。

      也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，如(rú)果(guǒ)大(dà)多(duō)數業主反(fǎn)对(duì)在(zài)窗(chuāng)戶上(shàng)张(zhāng)貼廣告，可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)業主大(dà)会(huì)的(de)形式把(bǎ)这(zhè)个(gè)要(yào)求體(tǐ)現(xiàn)出(chū)来(lái)，制定(dìng)这(zhè)方(fāng)面(miàn)的(de)制度(dù)，也(yě)可(kě)以(yǐ)賦予業主委員会(huì)这(zhè)方(fāng)面(miàn)的(de)職責，還(huán)可(kě)以(yǐ)把(bǎ)它(tā)写(xiě)進(jìn)業主公約，讓全(quán)體(tǐ)業主遵照執行。

      三(sān)、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司同(tóng)樣(yàng)有权管(guǎn)理(lǐ)和(hé)制止个(gè)别業主在(zài)自(zì)家(jiā)窗(chuāng)戶上(shàng)张(zhāng)貼廣告的(de)行为。

      物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司的(de)管(guǎn)理(lǐ)权主要(yào)是(shì)基于(yú)三(sān)点：

      1、相關(guān)法(fǎ)规的(de)规定(dìng)；

      2、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)委托合同(tóng)的(de)約定(dìng)；

      3、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司本(běn)身(shēn)負有的(de)、对(duì)物(wù)業承擔的(de)保值、增值的(de)職責。

     （一(yī)）物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司对(duì)小區(qū)张(zhāng)貼小廣告行为有管(guǎn)理(lǐ)权的(de)法(fǎ)律、法(fǎ)规依據(jù)主要(yào)有：

      1、《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)46条(tiáo)规定(dìng)：对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内違反(fǎn)有關(guān)治安(ān)、环(huán)保、物(wù)業装飾装修和(hé)使用(yòng)等方(fāng)面(miàn)法(fǎ)律、法(fǎ)规规定(dìng)的(de)行为，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業应當制止，並(bìng)及(jí)时(shí)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)報告。

      2、《北(běi)京(jīng)市(shì)廣告管(guǎn)理(lǐ)试行辦(bàn)法(fǎ)》第(dì)2条(tiáo)规定(dìng)，凡在(zài)本(běn)市(shì)經(jīng)營、制作(zuò)、刊(kān)播为宣传商品或(huò)提(tí)供勞务、服(fú)务的(de)經(jīng)濟廣告，文(wén)化(huà)、社会(huì)廣告，外(wài)商廣告以(yǐ)及(jí)自(zì)設廣告的(de)，均屬本(běn)辦(bàn)法(fǎ)的(de)管(guǎn)理(lǐ)範圍。廣告包(bāo)括下(xià)列各(gè)種(zhǒng)形式：……攝影廣告以(yǐ)及(jí)其(qí)它(tā)各(gè)種(zhǒng)形式的(de)廣告。以(yǐ)上(shàng)两(liǎng)个(gè)规定(dìng)说(shuō)明(míng)：居(jū)住小區(qū)的(de)小廣告屬于(yú)自(zì)設廣告，其(qí)廣告形式为“其(qí)他(tā)形式”，所(suǒ)以(yǐ)，其(qí)张(zhāng)貼小廣告的(de)行为也(yě)应經(jīng)工商行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)審批。如(rú)其(qí)未履行審批手(shǒu)续，是(shì)一(yī)種(zhǒng)違法(fǎ)行为。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司依據(jù)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)46条(tiáo)的(de)规定(dìng)，可(kě)認为在(zài)小區(qū)内自(zì)家(jiā)窗(chuāng)戶上(shàng)张(zhāng)貼廣告的(de)行为屬于(yú)不(bù)合理(lǐ)的(de)物(wù)業使用(yòng)行为，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司应制止其(qí)行为，並(bìng)有权向(xiàng)有關(guān)部(bù)門(mén)報告。

      3、《北(běi)京(jīng)市(shì)居(jū)住小區(qū)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)》第(dì)12条(tiáo)规定(dìng)，即物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業的(de)权利：……（1）劝阻、制止損害他(tā)人物(wù)業或(huò)妨害物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)行为；对(duì)造成(chéng)損害，有权要(yào)求賠償；該规定(dìng)说(shuō)明(míng)：在(zài)自(zì)家(jiā)窗(chuāng)戶上(shàng)张(zhāng)貼小廣告的(de)行为可(kě)認为是(shì)屬于(yú)損害他(tā)人物(wù)業或(huò)妨害物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)行为，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司有权進(jìn)行管(guǎn)理(lǐ)。

      4、《北(běi)京(jīng)市(shì)居(jū)住小區(qū)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)》第(dì)16条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)地(dì)産産权人或(huò)使用(yòng)人違反(fǎn)本(běn)辦(bàn)法(fǎ)规定(dìng)，有下(xià)列行为的(de)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業应當劝阻、制止並(bìng)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)机關(guān)報告，並(bìng)有权要(yào)求其(qí)恢複原狀、賠償損失：……（1）擅自(zì)改變(biàn)房(fáng)屋(wū)、配套(tào)設施的(de)用(yòng)途、結構、外(wài)觀，損毀設施、設備及(jí)其(qí)他(tā)有危及(jí)房(fáng)屋(wū)安(ān)全(quán)行为的(de)；（2）私搭亂建，亂停放(fàng)車輛，在(zài)房(fáng)屋(wū)共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)亂堆亂放(fàng)，随意(yì)占用(yòng)綠(lǜ)地(dì)或(huò)破壞綠(lǜ)化(huà)，污染环(huán)境，影響居(jū)住小區(qū)景觀，制造噪聲擾民(mín)的(de)。該规定(dìng)说(shuō)明(míng)：小廣告行为可(kě)認为是(shì)屬于(yú)影響居(jū)住小區(qū)景觀，擅自(zì)改變(biàn)房(fáng)屋(wū)外(wài)觀的(de)行为，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司有权予以(yǐ)制止。

      （二(èr)）物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司对(duì)小區(qū)张(zhāng)貼小廣告行为有管(guǎn)理(lǐ)权是(shì)基于(yú)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)委托合同(tóng)和(hé)業主公約

       物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司应查看(kàn)《前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)合同(tóng)》或(huò)與(yǔ)業主委員会(huì)签订的(de)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)委托合同(tóng)》中(zhōng)对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司权利的(de)約定(dìng)，查看(kàn)对(duì)此(cǐ)問(wèn)題(tí)是(shì)否有管(guǎn)理(lǐ)权。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司也(yě)应查閱小區(qū)的(de)《業主公約》，查看(kàn)公約中(zhōng)对(duì)業主及(jí)承租人行为规範的(de)规定(dìng)，因(yīn)为物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司为了(le)全(quán)體(tǐ)業主的(de)利益或(huò)大(dà)多(duō)數業主的(de)利益，也(yě)有权制止一(yī)些(xiē)業主和(hé)使用(yòng)人不(bù)符合小區(qū)公約的(de)行为。如(rú)这(zhè)些(xiē)文(wén)件(jiàn)中(zhōng)沒(méi)有这(zhè)些(xiē)方(fāng)面(miàn)的(de)规定(dìng)，我(wǒ)们(men)建議应予以(yǐ)補充。

     （三(sān)）物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司本(běn)身(shēn)負有的(de)、对(duì)物(wù)業承擔的(de)保值、增值的(de)職責

       这(zhè)使得物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司有权对(duì)一(yī)切(qiè)有損小區(qū)全(quán)體(tǐ)業主或(huò)大(dà)多(duō)數業主利益的(de)行为，或(huò)有礙物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)行为負有職責和(hé)義务。这(zhè)也(yě)我(wǒ)们(men)認为的(de)最(zuì)本(běn)質(zhì)和(hé)最(zuì)重要(yào)的(de)依據(jù)。基于(yú)这(zhè)一(yī)点，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司就(jiù)完全(quán)有权对(duì)類(lèi)似张(zhāng)貼小廣告的(de)行为進(jìn)行管(guǎn)理(lǐ)，而(ér)无需有法(fǎ)律和(hé)合同(tóng)为依據(jù)，这(zhè)也(yě)是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司本(běn)身(shēn)的(de)職責所(suǒ)決定(dìng)的(de)。