近(jìn)年(nián)来(lái)

因(yīn)樓上(shàng)漏水(shuǐ)引起(qǐ)的(de)糾紛

頻見(jiàn)于(yú)各(gè)種(zhǒng)媒體(tǐ)，

遇到(dào)此(cǐ)類(lèi)情(qíng)況，

業主到(dào)底該如(rú)何科學(xué)維权，

在(zài)索賠时(shí)，

該注意(yì)哪些(xiē)問(wèn)題(tí)呢?

案(àn)例一(yī)

三(sān)层(céng)樓3家(jiā)人衛生(shēng)间漏水(shuǐ)一(yī)年(nián)多(duō) 

   2015年(nián)5月(yuè)17日(rì)，蘭州市(shì)七(qī)里(lǐ)河(hé)區(qū)建西(xī)東(dōng)路寶(bǎo)豐花(huā)園(yuán)業主张(zhāng)先(xiān)生(shēng)稱，該小區(qū)已建成(chéng)10多(duō)年(nián)，他(tā)于(yú)2013年(nián)11月(yuè)買(mǎi)了(le)現(xiàn)住的(de)二(èr)手(shǒu)房(fáng)。剛入(rù)住後(hòu)就(jiù)发現(xiàn)房(fáng)屋(wū)内衛生(shēng)间漏水(shuǐ)，他(tā)拆開(kāi)衛生(shēng)间的(de)吊頂，发現(xiàn)大(dà)片(piàn)牆(qiáng)頂都被(bèi)水(shuǐ)浸泡，水(shuǐ)珠(zhū)一(yī)滴(dī)一(yī)滴(dī)往下(xià)掉。
 张(zhāng)先(xiān)生(shēng)家(jiā)住5樓，當时(shí)6樓正(zhèng)在(zài)装修，其(qí)懷疑是(shì)樓上(shàng)的(de)衛生(shēng)间漏水(shuǐ)導致(zhì)自(zì)己家(jiā)漏水(shuǐ)、牆(qiáng)皮(pí)发黴。可(kě)是(shì)找(zhǎo)到(dào)樓上(shàng)的(de)住戶才发現(xiàn)，6樓衛生(shēng)间也(yě)存在(zài)漏水(shuǐ)的(de)情(qíng)況。4樓的(de)住戶也(yě)找(zhǎo)到(dào)张(zhāng)先(xiān)生(shēng)反(fǎn)映，4樓衛生(shēng)间的(de)房(fáng)頂也(yě)在(zài)漏水(shuǐ)。张(zhāng)先(xiān)生(shēng)说(shuō)，他(tā)们(men)曾找(zhǎo)过(guò)小區(qū)負責水(shuǐ)電(diàn)維修的(de)李师(shī)傅，但是(shì)对(duì)方(fāng)並(bìng)沒(méi)有来(lái)維修，並(bìng)解(jiě)釋他(tā)在(zài)外(wài)地(dì)，沒(méi)法(fǎ)来(lái)修理(lǐ)，建議找(zhǎo)物(wù)業徐經(jīng)理(lǐ)。但是(shì)，徐經(jīng)理(lǐ)電(diàn)話(huà)卻一(yī)直(zhí)關(guān)机。

案(àn)例二(èr)

二(èr)樓漏水(shuǐ)一(yī)樓遭(zāo)淹名(míng)貴書(shū)画(huà)損失慘重 

   2011年(nián)6月(yuè)5日(rì)7时(shí)許，古浪縣(xiàn)男子王慶賢发現(xiàn)，自(zì)己承租該縣(xiàn)供電(diàn)公司辦(bàn)公樓一(yī)樓的(de)浩瀚藝術(shù)書(shū)画(huà)室(shì)外(wài)间走(zǒu)廊及(jí)里(lǐ)间字(zì)画(huà)儲存室(shì)地(dì)面(miàn)均有積水(shuǐ)，店(diàn)内名(míng)貴字(zì)画(huà)受損，遂向(xiàng)古浪縣(xiàn)公安(ān)局(jú)城(chéng)關(guān)派出(chū)所(suǒ)報警，並(bìng)電(diàn)話(huà)告知二(èr)樓承租者(zhě)高(gāo)银(yín)奎。
 此(cǐ)後(hòu)，王慶賢一(yī)紙(zhǐ)訴狀将古浪縣(xiàn)供電(diàn)公司和(hé)高(gāo)银(yín)奎告上(shàng)法(fǎ)庭。2012年(nián)7月(yuè)9日(rì)，古浪縣(xiàn)法(fǎ)院(yuàn)一(yī)審判決古浪縣(xiàn)供電(diàn)公司賠償王慶賢字(zì)画(huà)損失10万(wàn)元(yuán)，高(gāo)银(yín)奎賠償王慶賢字(zì)画(huà)損失15万(wàn)元(yuán)。王慶賢、高(gāo)银(yín)奎、古浪縣(xiàn)供電(diàn)公司均不(bù)服(fú)判決，提(tí)出(chū)上(shàng)訴。武威市(shì)中(zhōng)級法(fǎ)院(yuàn)征詢双(shuāng)方(fāng)當事(shì)人意(yì)見(jiàn)後(hòu)委托中(zhōng)國(guó)書(shū)画(huà)鑒定(dìng)管(guǎn)理(lǐ)中(zhōng)心(xīn)甘肅中(zhōng)心(xīn)進(jìn)行了(le)鑒定(dìng)，确定(dìng)賠償總(zǒng)額为118.4万(wàn)餘元(yuán)。2012年(nián)12月(yuè)14日(rì)，武威市(shì)中(zhōng)級法(fǎ)院(yuàn)二(èr)審改判高(gāo)银(yín)奎賠償王慶賢損失49.7万(wàn)餘元(yuán)，古浪縣(xiàn)供電(diàn)公司賠償王慶賢損失21.3万(wàn)餘元(yuán)，王慶賢自(zì)己承擔損失47.3万(wàn)餘元(yuán)。
  2014年(nián)3月(yuè)31日(rì)，甘肅省(shěng)人民(mín)檢察院(yuàn)向(xiàng)省(shěng)高(gāo)級人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出(chū)民(mín)事(shì)抗訴。當年(nián)12月(yuè)5日(rì)，經(jīng)省(shěng)高(gāo)院(yuàn)主持(chí)调解(jiě)，双(shuāng)方(fāng)當事(shì)人自(zì)願达(dá)成(chéng)協議：高(gāo)银(yín)奎在(zài)2014年(nián)12月(yuè)15日(rì)前(qián)賠償王慶賢水(shuǐ)淹的(de)字(zì)画(huà)損失24万(wàn)餘元(yuán)，古浪縣(xiàn)供電(diàn)公司不(bù)再進(jìn)行賠償。

一(yī)問(wèn)

发現(xiàn)漏水(shuǐ)後(hòu)应該怎麼(me)處(chù)理(lǐ)？

  1、首先(xiān)应當保護現(xiàn)场(chǎng)，並(bìng)進(jìn)行证據(jù)固定(dìng)。例如(rú)拍照、录(lù)像录(lù)音(yīn)等证據(jù)收(shōu)集。
  2、進(jìn)行協商，可(kě)先(xiān)找(zhǎo)小區(qū)物(wù)業或(huò)社區(qū)，讓他(tā)们(men)給(gěi)出(chū)意(yì)見(jiàn)，或(huò)讓他(tā)们(men)去(qù)找(zhǎo)樓上(shàng)的(de)鄰居(jū)，進(jìn)行協商修補。
  3、若協商不(bù)成(chéng)，請有评估資質(zhì)的(de)企業，如(rú)價格認证中(zhōng)心(xīn)等，到(dào)現(xiàn)场(chǎng)進(jìn)行评估。等待有關(guān)手(shǒu)续完備後(hòu)，再向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)起(qǐ)訴为妥。

二(èr)問(wèn)

对(duì)于(yú)漏水(shuǐ)造成(chéng)的(de)損失又該如(rú)何索賠?

  1、找(zhǎo)樓上(shàng)業主：如(rú)果(guǒ)樓上(shàng)業主确因(yīn)装修或(huò)鋪設水(shuǐ)管(guǎn)造成(chéng)樓下(xià)住戶“受水(shuǐ)”，樓上(shàng)住戶应及(jí)时(shí)查找(zhǎo)漏水(shuǐ)原因(yīn)並(bìng)進(jìn)行維修，還(huán)应當就(jiù)其(qí)不(bù)當行为給(gěi)樓下(xià)住戶造成(chéng)的(de)損害承擔賠償責任。

  《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)296条(tiáo)：不(bù)動(dòng)産权利人因(yīn)用(yòng)水(shuǐ)、排水(shuǐ)、通(tòng)行、鋪設管(guǎn)線(xiàn)等利用(yòng)相鄰不(bù)動(dòng)産的(de),，应當盡量(liàng)避免对(duì)相鄰的(de)不(bù)動(dòng)産权利人造成(chéng)損害。

  第(dì)1165条(tiáo)：行为人因(yīn)过(guò)错侵害他(tā)人民(mín)事(shì)权益造成(chéng)損害的(de),应當承擔侵权責任。依照法(fǎ)律规定(dìng)推定(dìng)行为人有过(guò)错,行为人不(bù)能(néng)证明(míng)自(zì)己沒(méi)有过(guò)错的(de),应當承擔侵权責任。

  第(dì)1167条(tiáo)：侵权行为危及(jí)他(tā)人人身(shēn)、财産安(ān)全(quán)的(de),被(bèi)侵权人有权請求侵权人承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵权責任。

  第(dì)1184条(tiáo)：侵害他(tā)人财産的(de),财産損失按照損失发生(shēng)时(shí)的(de)市(shì)场(chǎng)價格或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)合理(lǐ)方(fāng)式計(jì)算。

三(sān)問(wèn)

樓上(shàng)造成(chéng)漏水(shuǐ)情(qíng)況卻不(bù)肯賠償咋辦(bàn)？ 

 如(rú)果(guǒ)漏水(shuǐ)原因(yīn)确为樓上(shàng)造成(chéng)，而(ér)鄰居(jū)不(bù)配合或(huò)不(bù)及(jí)时(shí)修補，受損業主可(kě)根(gēn)據(jù)《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)八(bā)十(shí)八(bā)条(tiáo)、第(dì)一(yī)千(qiān)一(yī)百(bǎi)六(liù)十(shí)七(qī)条(tiáo)之(zhī)规定(dìng)将争議提(tí)交法(fǎ)院(yuàn)處(chù)理(lǐ)。如(rú)果(guǒ)鄰居(jū)不(bù)理(lǐ)会(huì)法(fǎ)院(yuàn)的(de)判決，受損方(fāng)可(kě)以(yǐ)先(xiān)自(zì)己請施工队進(jìn)行修補，所(suǒ)花(huā)费的(de)费用(yòng)依據(jù)有關(guān)法(fǎ)律法(fǎ)规，再通(tòng)过(guò)法(fǎ)院(yuàn)要(yào)求樓上(shàng)鄰居(jū)進(jìn)行賠償。

 《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)288条(tiáo)：

 不(bù)動(dòng)産的(de)相鄰权利人应當按照有利生(shēng)産、方(fāng)便生(shēng)活、团(tuán)結互助、公平合理(lǐ)的(de)原則，正(zhèng)确處(chù)理(lǐ)相鄰關(guān)系(xì)。

樓上(shàng)住戶装修導致(zhì)漏水(shuǐ)物(wù)業要(yào)負責嗎？ 

   我(wǒ)國(guó)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)五(wǔ)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng)：
   業主需要(yào)装飾装修房(fáng)屋(wū)的(de)，应當事(shì)先(xiān)告知物(wù)業服(fú)务企業。物(wù)業服(fú)务企業应當将房(fáng)屋(wū)装飾装修中(zhōng)的(de)禁止行为和(hé)注意(yì)事(shì)項告知業主。
 物(wù)業公司发現(xiàn)在(zài)装修过(guò)程中(zhōng)有違反(fǎn)有關(guān)规定(dìng)的(de)行为时(shí)，应當通(tòng)知行为人立即停止並(bìng)改正(zhèng)；行为人拒不(bù)停止或(huò)改正(zhèng)的(de)，应當及(jí)时(shí)報請相關(guān)行政(zhèng)部(bù)門(mén)依法(fǎ)處(chù)理(lǐ)。如(rú)果(guǒ)業主遇到(dào)了(le)此(cǐ)類(lèi)問(wèn)題(tí)，应首先(xiān)向(xiàng)物(wù)業公司反(fǎn)映，物(wù)業公司如(rú)果(guǒ)沒(méi)有盡到(dào)上(shàng)述義务，就(jiù)应該为受到(dào)損失的(de)業主承擔一(yī)定(dìng)的(de)賠償責任。但如(rú)果(guǒ)物(wù)業公司已經(jīng)盡到(dào)義务，則不(bù)承擔責任。

五(wǔ)問(wèn)

出(chū)租房(fáng)漏水(shuǐ)殃及(jí)鄰居(jū)房(fáng)屋(wū)所(suǒ)有人需要(yào)承擔責任嗎? 

 《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)八(bā)十(shí)八(bā)条(tiáo)不(bù)動(dòng)産的(de)相鄰权利人应當按照有利生(shēng)産、方(fāng)便生(shēng)活、团(tuán)結互助、公平合理(lǐ)的(de)原則，正(zhèng)确處(chù)理(lǐ)相鄰關(guān)系(xì)。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，如(rú)果(guǒ)案(àn)件(jiàn)系(xì)相鄰關(guān)系(xì)糾紛，業主雖(suī)然並(bìng)非(fēi)侵权人，但作(zuò)为不(bù)動(dòng)産的(de)所(suǒ)有人，对(duì)于(yú)因(yīn)其(qí)房(fáng)屋(wū)漏水(shuǐ)对(duì)鄰居(jū)造成(chéng)的(de)損失仍应承擔賠償責任，業主在(zài)承擔賠償責任後(hòu)亦可(kě)向(xiàng)租戶追償。对(duì)于(yú)鄰居(jū)因(yīn)为漏水(shuǐ)而(ér)造成(chéng)的(de)損失，可(kě)以(yǐ)双(shuāng)方(fāng)酌情(qíng)商定(dìng)。
 《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)八(bā)十(shí)九条(tiáo)：法(fǎ)律、法(fǎ)规对(duì)處(chù)理(lǐ)相鄰關(guān)系(xì)有规定(dìng)的(de),依照其(qí)规定(dìng);法(fǎ)律、法(fǎ)规沒(méi)有规定(dìng)的(de)，可(kě)以(yǐ)按照當地(dì)習慣。同(tóng)时(shí)，《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)七(qī)百(bǎi)一(yī)十(shí)一(yī)条(tiáo)承租人未按照約定(dìng)的(de)方(fāng)法(fǎ)或(huò)者(zhě)未根(gēn)據(jù)租賃物(wù)的(de)性(xìng)質(zhì)使用(yòng)租賃物(wù),致(zhì)使租賃物(wù)受到(dào)損失的(de),出(chū)租人可(kě)以(yǐ)解(jiě)除合同(tóng)並(bìng)請求賠償損失。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，不(bù)動(dòng)産的(de)所(suǒ)有人或(huò)者(zhě)使用(yòng)人之(zhī)间，任何一(yī)方(fāng)为了(le)合理(lǐ)行使其(qí)所(suǒ)有权或(huò)使用(yòng)权，享有要(yào)求其(qí)他(tā)相鄰方(fāng)提(tí)供便利或(huò)是(shì)接受一(yī)定(dìng)限制的(de)权利。 

六(liù)問(wèn)

購買(mǎi)的(de)新(xīn)房(fáng)出(chū)現(xiàn)漏水(shuǐ)等問(wèn)題(tí)又該如(rú)何維权? 

  《城(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産開(kāi)发企業經(jīng)營管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)三(sān)十(shí)条(tiáo)规定(dìng)房(fáng)地(dì)産開(kāi)发企業应當在(zài)商品房(fáng)交付使用(yòng)时(shí)，向(xiàng)購買(mǎi)人提(tí)供住宅(zhái)質(zhì)量(liàng)保证書(shū)和(hé)住宅(zhái)使用(yòng)说(shuō)明(míng)書(shū)。
    住宅(zhái)質(zhì)量(liàng)保证書(shū)应當列明(míng)工程質(zhì)量(liàng)監督單位(wèi)核验的(de)質(zhì)量(liàng)等級、保修範圍、保修期和(hé)保修單位(wèi)等内容。房(fáng)地(dì)産開(kāi)发企業应當按照住宅(zhái)質(zhì)量(liàng)保证書(shū)的(de)約定(dìng)，承擔商品房(fáng)保修責任。 保修期内，因(yīn)房(fáng)地(dì)産開(kāi)发企業对(duì)商品房(fáng)進(jìn)行維修，致(zhì)使房(fáng)屋(wū)原使用(yòng)功能(néng)受到(dào)影響，給(gěi)購買(mǎi)人造成(chéng)損失的(de)，应當依法(fǎ)承擔賠償責任。 《商品住宅(zhái)實(shí)行住宅(zhái)質(zhì)量(liàng)保证書(shū)和(hé)住宅(zhái)使用(yòng)说(shuō)明(míng)書(shū)制度(dù)的(de)规定(dìng)》就(jiù)明(míng)确了(le)，正(zhèng)常情(qíng)況各(gè)部(bù)位(wèi)、部(bù)件(jiàn)的(de)保修内容和(hé)最(zuì)低(dī)保修期限分(fēn)别是(shì)： 

屋(wū)面(miàn)漏水(shuǐ)，保修3年(nián)；

牆(qiáng)面(miàn)、廚房(fáng)和(hé)衛生(shēng)间地(dì)面(miàn)、地(dì)下(xià)室(shì)、管(guǎn)道(dào)滲漏，保修1年(nián)；

牆(qiáng)面(miàn)、頂棚抹灰脫落(là)，保修1年(nián)；

牆(qiáng)面(miàn)空(kōng)鼓開(kāi)裂、大(dà)面(miàn)積起(qǐ)沙(shā)，保修1年(nián)；

供热(rè)或(huò)供冷系(xì)統和(hé)設備保修1个(gè)采暖和(hé)供冷期；

衛生(shēng)潔具保修1年(nián)；

燈(dēng)具、電(diàn)器開(kāi)關(guān)保修6个(gè)月(yuè)。