物(wù)業公司未通(tòng)过(guò)招投标(biāo)是(shì)否影響前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)效力？

叶先(xiān)生(shēng)是(shì)A小區(qū)業主，于(yú)2011年(nián)入(rù)住A小區(qū)。2011年(nián)8月(yuè)8日(rì)，物(wù)業公司與(yǔ)叶先(xiān)生(shēng)签订了(le)一(yī)份《前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》。合同(tóng)約定(dìng)：小區(qū)的(de)物(wù)業服(fú)务由(yóu)物(wù)業公司提(tí)供。期限为五(wǔ)年(nián)，合同(tóng)期滿双(shuāng)方(fāng)无异(yì)議，本(běn)合同(tóng)繼续有效。合同(tóng)還(huán)約定(dìng)，小高(gāo)层(céng)按1.00元(yuán)平方(fāng)米(mǐ)标(biāo)準（實(shí)际按0.8元(yuán)平米(mǐ)收(shōu)取(qǔ)），逾期交納物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费的(de)，從逾期之(zhī)曰起(qǐ)每日(rì)按应繳费的(de)千(qiān)分(fēn)之(zhī)三(sān)交納滞納金(jīn)。合同(tóng)签订後(hòu)，物(wù)業公司按合同(tóng)提(tí)供了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)和(hé)服(fú)务，叶先(xiān)生(shēng)也(yě)交納了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费。但自(zì)2014年(nián)8月(yuè)1日(rì)起(qǐ)，叶先(xiān)生(shēng)認为物(wù)業公司並(bìng)非(fēi)通(tòng)过(guò)建設單位(wèi)招投标(biāo)進(jìn)场(chǎng)的(de)，因(yīn)此(cǐ)物(wù)業合同(tóng)是(shì)无效的(de)，因(yīn)此(cǐ)叶先(xiān)生(shēng)拒絕繳納物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费。截止2017年(nián)6月(yuè)30日(rì)，叶先(xiān)生(shēng)尚欠(qiàn)物(wù)業费3121元(yuán)。物(wù)業公司多(duō)次(cì)催讨未果(guǒ)，故向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)起(qǐ)訴，要(yào)求叶先(xiān)生(shēng)支付欠(qiàn)繳的(de)物(wù)業费。

法(fǎ)院(yuàn)審理(lǐ)認为，本(běn)案(àn)的(de)争議焦点在(zài)于(yú)《前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》是(shì)否有效。關(guān)于(yú)《前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》的(de)合同(tóng)效力問(wèn)題(tí)，判斷合同(tóng)效力的(de)依據(jù)为是(shì)否違反(fǎn)法(fǎ)律和(hé)行政(zhèng)法(fǎ)规的(de)效力性(xìng)強(qiáng)制规定(dìng)。雖(suī)然《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》要(yào)求住宅(zhái)物(wù)業的(de)建設單位(wèi)应當通(tòng)过(guò)招投标(biāo)的(de)方(fāng)式選聘具有相应資質(zhì)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業，但該规定(dìng)屬于(yú)管(guǎn)理(lǐ)性(xìng)规定(dìng)，並(bìng)非(fēi)效力性(xìng)规定(dìng)。《物(wù)業服(fú)务企業資質(zhì)管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)》要(yào)求物(wù)業公司按其(qí)資質(zhì)承接相应的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)，但該管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)屬于(yú)部(bù)門(mén)规章(zhāng)、管(guǎn)理(lǐ)性(xìng)规定(dìng)。是(shì)否經(jīng)过(guò)招投标(biāo)方(fāng)式選聘物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業，屬于(yú)行政(zhèng)机關(guān)是(shì)否应進(jìn)行行政(zhèng)處(chù)罰的(de)範疇，不(bù)影響合同(tóng)的(de)效力。本(běn)案(àn)中(zhōng)，物(wù)業公司根(gēn)據(jù)與(yǔ)業主签订的(de)《前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》，对(duì)A小區(qū)提(tí)供了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务，本(běn)案(àn)双(shuāng)方(fāng)當事(shì)人签订的(de)《前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》合法(fǎ)有效。被(bèi)告以(yǐ)此(cǐ)为由(yóu)，主张(zhāng)前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)无效的(de)抗辩(biàn)理(lǐ)由(yóu)不(bù)能(néng)成(chéng)立。

行政(zhèng)法(fǎ)规的(de)強(qiáng)制性(xìng)规定(dìng)分(fēn)为效力性(xìng)強(qiáng)制性(xìng)规定(dìng)和(hé)管(guǎn)理(lǐ)性(xìng)強(qiáng)制性(xìng)规定(dìng)两(liǎng)種(zhǒng)，《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)關(guān)于(yú)适用(yòng)〈中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)合同(tóng)法(fǎ)〉若干(gàn)問(wèn)題(tí)的(de)解(jiě)釋（二(èr)）》第(dì)十(shí)四(sì)条(tiáo)将“強(qiáng)制性(xìng)规定(dìng)”限定(dìng)在(zài)“效力性(xìng)強(qiáng)制性(xìng)规定(dìng)”範圍内，明(míng)确了(le)管(guǎn)理(lǐ)性(xìng)的(de)強(qiáng)制性(xìng)规定(dìng)不(bù)影響合同(tóng)效力。对(duì)于(yú)物(wù)業的(de)招投标(biāo)而(ér)言，《物(wù)業服(fú)务企業資質(zhì)管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)》要(yào)求物(wù)業公司按其(qí)資質(zhì)承接相应的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)，但該管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)屬于(yú)部(bù)門(mén)规章(zhāng)、管(guǎn)理(lǐ)性(xìng)规定(dìng)。是(shì)否經(jīng)过(guò)招投标(biāo)方(fāng)式選聘物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業，屬于(yú)行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)行为，由(yóu)行政(zhèng)机關(guān)来(lái)決定(dìng)是(shì)否对(duì)違反(fǎn)人進(jìn)行行政(zhèng)處(chù)罰，不(bù)影響合同(tóng)的(de)效力。

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